一、背景和意义

2021年8月20日，我省发布了《国家税务总局海南省税务局 海南省住房和城乡建设厅关于发布2008-2018年海南省房地产项目工程造价参考指标的公告》(2021年第5号)，有效解决了土地增值税清算审核中房地产项目工程造价成本涉税审核难、税企争议大等问题，维护了纳税人合法权益，现根据工作需要继续发布2019-2021年造价参考指标。

二、主要内容

(一)发布《2019-2021年海南省房地产开发项目工程造价参考指标》(以下简称《参考指标》)以及适用范围。

(二)明确房地产开发企业申报的“楼宇建筑工程、基础设施”成本高于按照《参考指标》测算的金额，应当提供相关证据，税务机关核实后，确定是否予以据实扣除。

(三)明确《参考指标》核定或测算“楼宇建筑工程、基础设施”工程造价时，如何适用清算项目开工至竣工期间所对应年度的《参考指标》数值。

三、施行时间及文件衔接

本公告自2023年10月1日起施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，按本公告处理。

四、举例说明

(一)一般情形

海口某房地产开发公司开发的A项目于2019年7月开工，2021年2月竣工，项目由2栋11层住宅楼组成，建筑面积10000平方米。

2022年5月，主管税务机关向纳税人出具《税务事项通知书》(符合清算条件)。2022年8月，纳税人提出账册不健全，无法提供申报资料。

为此，主管税务机关经核查后，确认纳税人所说情况属实。根据规定按《参考指标》核定该项目的“楼宇建筑工程”成本。(海口市11层住宅楼的楼宇建筑工程成本2019-2021年参考指标分别为2148元/平方米、2138元/平方米、2230元/平方米)

计算过程：

1.该项目从2019年7月开工至2021年2月竣工，共开发建设了20个月。

2.加权平均测算单位“楼宇建筑工程”平均成本

2148×6/20+2138×12/20+2230×2/20=2150.2

3.“楼宇建筑工程”总成本

10000×2150.2=21502000元。

(二)存在中途停工的情形

海口某房地产开发公司开发的A项目于2019年7月开工，2020年1月-3月因工程项目问题停工，2020年4月复工，2021年2月竣工，项目由2栋11层住宅楼组成，建筑面积10000平方米。

2022年5月，主管税务机关向纳税人出具《税务事项通知书》(符合清算条件)。2022年8月，纳税人提出账册不健全，无法提供申报资料。

为此，主管税务机关经核查后，确认纳税人所说情况属实。根据规定按《参考指标》核定该项目的“楼宇建筑工程”成本。(海口市11层住宅楼的楼宇建筑工程成本2019-2021年参考指标分别为2148元/平方米、2138元/平方米、2230元/平方米)

计算过程：

1.该项目从2019年7月开工至2021年2月竣工，2020年1月-3月因工程项目问题停工，2020年4月复工，共开发建设了17个月。

2.加权平均测算单位“楼宇建筑工程”平均成本

2148×6/17+2138×9/17+2230×2/17=2152.35

3.“楼宇建筑工程”总成本

10000×2152.35=21523500元。