山东省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为加强房地产开发企业土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条 例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条 例实施细则》(以下分别简称《征管法》、《条 例》和《细则》)及有关规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于各类房地产开发企业土地增值税的征收管理。

第三条 房地产开发企业凡在我省境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的，均应按照本办法规定预缴、清算土地增值税。

第四条 土地增值税由房地产开发企业向其所转让房地产所在地的主管地税机关申报缴纳。

第五条 纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后十日内，向主管地税机关办理纳税项目登记，并依照主管地税机关确定的期限按月或季进行纳税申报。
纳税人在办理纳税项目登记时，应按照主管地税机关的要求填报《土地增值税项目登记表》和提供有关资料。

第二章 预征管理
第六条 纳税人转让房地产取得的房地产转让收入，应依照本办法的规定预缴土地增值税。
房地产转让收入是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定(订)金和其他经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第七条 纳税人“以房抵债”、“以房抵息”、“以房换房”且发生产权转移酌，应视为取得“房地产转让收入”预缴土地增值税。
“以房抵债”是指纳税人以其开发的房地产抵偿贷款、借款或其他债务，以其所抵偿的债务额和其他经济利益作为转让房地产的收入；
“以房抵息”是指纳税人以其开发的房地产抵偿贷款利息或借款利息，以其所抵偿的利息额和其他经济利益作为转让房地产的收入；
“以房换房”是指纳税人相互之间交换各自拥有产权的房地产，其转让房地产的收入由主管地税机关参照当地同类型(地段、新旧程度)房地产的市场价格予以核定。
纳税人将其开发的房产赠与他人的，应比照上款规定执行。

第八条 土地增值税预征率为0.5-3%.具体由各市地方税务局在上述幅度范围内确定，并报省地方税务局备案。

第九条 纳税人应按照取得的转让房地产收入和本办法确定的预征率计算预缴土地增值税。其计算公式如下：
应预缴税款=转让房地产收入×预征率

第十条 土地增值税按月或按季预缴。纳税人应在主管地税机关规定的期限内，如实填报《土地增值税纳税申报表》，携带有关资料到主管地税征收机关办理土地增值税申报预缴手续，并按规定预缴土地增值税。

第三章 、清算管理

第十一条 纳税人应在房地产单位项目竣工决算后30日内以下资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清算。

(一)房地产开发合同(或房地产开发项目许可证)；

(二)土地受让合同(或政府无偿划拨土地文件)；

(三)建设项目立项报告批复文件及建设工程规划批复；

(四)税务登记证、土地增值税项目登记表、土地增值税申报表及预缴土地增值税完税凭证；

(五)项目竣工决算资料，以及主管地税机关要求提供的其他与开发转让房地产有关的资料。

第十二条 本章 第十一条 所称“单位项目”，是指纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象；“竣工决算项目”，是指已取得建设工程质量监督部门出具的单位工程质量认定合格(优良)书、建设单位和施工单位已对该工程的工程成本进行确认、已签署《工程造价结(决)算书》，全部实现销售并且收入、成本和费用已全部准确核算清楚的房地产开发项目。

第十三条 有下列情况之一的，纳税人可以对未竣工决算房地产开发项目申请土地增值税清算：

(一)纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目；

(二)纳税人申请办理注销税务登记。

纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的，应自转让合同签定之日起30日内提出清算土地增值税申请。

纳税人申请办理注销税务登记的，应在办理注销税务登记前提出清算土地增值税申请。

第十四条 主管地税机关接到纳税人土地增值税清算申请后，应认真进行审核，并在7日内作出是否进行清算的答复。凡符合土地增值税清算条件的，应及时清算；凡不符合土地增值税清算条件的，可不予以清算。 

第十五条 对纳税人已竣工决算或虽未竣工决算但符合清算条件的房地产开发项目，如果纳税人在限期内未提出清算申请且无正当理由，主管地税机关认为有必要的，可报经县(市、区)地方税务局批准进行土地增值税清算。

第十六条 土地增值税清算，由主管地税机关负责组织进行。

第十七条 主管地税机关在土地增值税清算时，应审核以下内容：

(一)转让房地产收入总额，包括转让土地收入、转让地上建筑物及其附着物收入。房地产转让收入明显偏低的，主管地税机关有权根据当地同类房地产的市场价格进行核定；

(二)扣除项目金额，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用以及与转让房地产有关：的税金；

(三)预缴土地增值税情况；

(四)多用途房地产开发项目面积划分情况；

(五)其他需审核的项目。

第十八条 纳税人已预缴的税款少于应缴税款的，应在主管地税机关核定的期限内结清应补缴的税款。预缴税款超过应缴税款的，主管地税机关应及时办理退税，或者经纳税人同意抵缴其他纳税项目应缴纳的土地增值税税款。

第四章 扣除项目确认

第十九条 土地增值税的计算扣除项目：

(一)取得土地使用权所支付的金额。包括：

1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以协议、招标、拍卖等方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。
取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

2.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。即纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。

(二)房地产开发成本。指纳税人开发土地和新建房及配套设施实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

1.土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

3.建筑安装工程费，指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

4.基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

5.公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

6.开发间接费用，包括企业内部独立核算单位为开发产品而直接组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(三)房地产开发费用。指与开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、管理费用、财务费用。

对房地产开发费用，纳税人不能按房地产开发项目实际发生的费用进行扣除的，应按以下标准扣除：

1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条 (一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五计算扣除。

2.财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，其房地产开发费用按本条 (一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十计算扣除。

(四)与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产交纳的教育费附加和经省以上人民政府批准征收的规费、基金，也可视同税金予以扣除。

(五)根据《条 例》第六条 (五)项规定，按本条 (一)、(二)项规定的金额之和，加计百分之二十的扣除。

第二十条 土地增值税的计算扣除项目采取正列举的办法，凡本办法第十九条 未列举的项目支出，均不得在计算土地增值税时予以扣除。

第二十一条 纳税人将其开发的房产自用、出租或赠与他人视同“实现销售”的，其开发该房地产的成本、费用，可在征收土地增值税时作为扣除项目计算扣除。

第二十二条 地方政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果是计入房价中向购买方一并收取的，应视为取得房地产转让收入，在计算土地增值税扣除项目金额时可予以扣除；如果未计入房价中，而在房价之外单独收取的，可以不作为房地产转让收入，在计算土地增值税扣除项目金额时不予扣除。

第二十三条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，其扣除项目金额按以下办法计算：
凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用权面积占开发土地总面积的比例分摊其扣除项目金额。
凡转让土地使用权同时转让地上建筑物的，按照转让建筑物的建筑面积占总规划面积的比例计算分摊其扣除项目金额。

第二十四条 纳税人拆迁安置超面积返还部分应取得的收入，或者拆迁安置中对外销售部分取得的收入，可作为该房地产扣除项目的冲减因素。

第五章 附则
第二十五条 纳税人未按照规定的期限办理纳税项目登记、纳税申报、未如实申报或不提供有关资料，不按照规定期限缴纳税款的，主管地税机关应按照《征管法》及其实施细则的有关规定处理。

第二十六条 各级地方税务机关应加强与建设管理部门、国土资源管理部门、房产管理部门的联系与配合，建立定期业务工作联系制度和资料传递制度，按期交流有关项目开工建设、房屋及建筑物产权和土地使用权权属变更等方面的资料，以加强税源管理，搞好税源监控。

第二十七条 各县(市、区)地税机关应对房地产开发企业建立必要的税收管理制度和税收监管台帐，并定期向上一级税务机关报送有关情况。

第二十八条 各级地税机关应当加强土地增值税政策宣传解释工作，及时有效地提供纳税咨询服务，依法维护纳税人的合法权益。纳税人应认真履行纳税义务，如实向主管地税机关反映情况，提供有关资料，不得拒绝和隐瞒。

第二十九条 本办法未尽事宜，按《征管法》、《条 例》、《细则》及有关规定执行。

第三十条 本办法由山东省地方税务局负责解释。各市地方税务局可根据本办法制定具体实施意见，并报省地方税务局备案。

第三十一条 本办法自二○○四年一月一日起执行。