重庆市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知[条款失效]

渝地税发[2006]143号            2006-06-06

各区县(自治县、市)地方税务局，市局各直属单位：

现将《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)转发给你们，并结合我市实际提出如下补充意见，请一并遵照执行。

一、关于普通标准住宅问题

我市土地增值税普通标准住宅按《重庆市地方税务局重庆市财政局重庆市国土资源和房屋管理局转发国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(渝地税发〔2005〕172号)制定并对社会公布的普通住房标准执行。即“住宅小区建筑容积率1.0以上，单套最大建筑面积在144平方米或套内建筑面积120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍以下的住房。同时符合上述三个条件的为享受优惠政策的普通住房，有一条不符合即为不能享受优惠政策的非普通住房”。

二、关于预征问题

房地产开发投资大、建设周期长，加之普通住房三个条件难以同时具备，为了保证税款均衡入库，我市对房地产开发项目，统一按转让金额的1%预征土地增值税，工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。但下列情况可暂不预征土地增值税：

一是由重庆市建委牵头、市级有关部门参与评审确认、市物价局核定销售价格、项目利润控制在3%、管理费控制在2%以内的“经济适用住房”。

二是为解决双困职工家庭住房难问题，由政府出资修建的“廉租房”。

三是为安置重庆市重点建设项目的拆迁户，由政府出资修建的“拆迁还建房”。

三、关于转让旧房纳税人不能准确提供扣除项目金额的计税问题

　　根据文件规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，可以按规定实行核定征收。核定征收办法为：住宅暂按转让收入的1%征收土地增值税；非住宅暂按转让收入的5%征收土地增值税(包括高级公寓、别墅、度假村)。

个人转让住房应分别不同情况掌握：

一是转让普通住房应予免征土地增值税照顾(普通住房的认定按照本通知第一条的规定办理)。

二是转让非普通住房应按《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十二条规定执行，即个人转让自有住房，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的减半征收土地增值税；居住未满3年的按规定计征土地增值税。

四、关于土地增值税的清算问题

　　根据规定，对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，可以对已转让的房地产按实际转让价格与扣除项目金额配比的原则进行土地增值税的清算。对剩余15%部分，应在销售完毕后按实际转让价格与扣除项目金额配比的原则及时进行清算。

五、关于不能对外销售的房屋面积投资扣除问题

在开发商品房的建筑面积中，有部分不能对外销售也不能转嫁给购房者的房屋面积，如小区的物业管理用房、医务室，高层建筑的设备层、技术转换层等，对这部分房屋主管部门规定要作为房屋面积的投资，由于这部分投资，既不能转入为开发企业自有固定资产又不能通过对外销售收回投资，因此，在进行土地增值税清(结)算时，允许作为土地增值税扣除项目内容。

六、关于土地成本和综合费用分摊的问题

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额按下列情况进行分摊：

(一)在我市范围内开发、转让土地，其土地成本的确定，按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。

(二)对一个小区或一个项目的土地成本费用以及为小区或项目建设发生的综合性费用，则按小区内(或项目)各单项工程或幢号的建筑面积占小区(或项目)建筑面积的比例计算分摊到各单项工程或幢号。

(三)对一栋既有住宅又有写字间、公寓、车库等建设内容的单体综合楼，其土地成本费用及综合费用分摊则应该按各建设内容的建筑面积占综合楼建筑面积的比例进行分摊。

七、关于土地增值税计税单位问题

为了满足计算土地增值税需要，应将开发建设项目中的普通住房与其他建设内容分别确定计税单位。开发建设单体综合楼也应把普通住房和非普通住房以及非住宅区分开来确定计税单位。

本通知从2006年3月2日起执行。过去有关规定与本通知有抵触的，一律以本通知为准。