广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知
    
 穗地税函[2010]170号                                                      2010-08-27

局属各单位：

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）以及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号，以下简称187号文）、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号，以下简称220号文）规定，现编发房地产开发企业土地增值税清算有关问题处理指引：

　　一、土地增值税清算时收入确认问题
　　土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　原《关于印发<广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法>的通知》（穗地税发[2005]106号）第二章第四条第二款“收入实现的确认：
　　1.以预售方式出售商品房的，以实际取得预售房收入的当天确认为收入实现；
　　2.以分期付款方式出售商品房的，以每期实际取得收入的当天确认为收入实现；
　　3.以银行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和银行贷款的当天确认为收入实现；
　　4.以其他方式出售商品房的，以实际取得售房收入的当天确认为收入实现”规定停止执行。

　　二、房地产开发企业未支付质量保证金，其扣除项目金额确认问题
　　房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例工程款，作为开发项目质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　原《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号）第二条第六款“房地产开发企业未足额付款但已取得发票的工程质量保证金，按不超过建设工程款5％的比例计算扣除。其他未付款虽已取得发票的，但在计算扣除项目金额时不允许扣除”规定停止执行。

　　三、房地产开发费用扣除问题
　　（一）财务费用中的利息支出，凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金额机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其他房地产开发费用，在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和5％以内计算扣除。

　　（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和10％以内计算扣除。

　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除。

　　上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定比例执行。

　　（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

　　（四）土地增值税清算时，已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
　　原《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号）第四条第一款“房地产开发企业没有发生利息费用，即利息支出为零，其他房地产开发费用《实施细则》第七条第（一）（二）项规定计算的金额之和的5％计算扣除”规定停止执行。 （税中望月评论：那就是按照10%扣除了，前后对照广州地税解释就比较清楚了，其他地区可以参考）

　　四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费扣除问题
　　房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
　　原《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号）第三条第一款“房地产开发企业由于逾期开发而向国土部门补缴土地闲置费并取得相应的财政专用收据的，按《实施细则》第七条第（一）项‘取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用’计入取得土地使用权所支付金额”规定停止执行。

　　五、拆迁安置土地增值税计算问题
　　（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按187号文第三条第（一）款“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
       1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
       2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定”确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按187号文第三条第（一）款规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭证计入拆迁补偿费。
　　原《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号）第一条“关于以房产补偿被拆迁方土地增值税的计算问题：房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造，以房产补偿给被拆迁方的，对补偿面积相等的部分，以该房产的建筑安装成本价作为房地产开发企业销售不动产收入；对补偿面积超过拆迁面积的部分，根据187号文第三条第一项的规定，按下列方法和顺序确认房地产开发企业销售不动产收入：
      1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
      2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业补偿给被拆迁方的房产成本为该房产的建筑安装成本，上述补偿给被拆迁方的房产成本，计算土地增值税扣除项目时，允许加计扣除”规定停止执行。

　　六、以上第一条至第五条适用于2010年5月19日以后发出清算通知书的房地产开发项目或分期项目。2010年5月18日以前发出清算通知书尚未完成清算审核的，不作追溯调整。

　　七、对分期开发房地产项目确认分期项目问题
　　对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：
　　（一）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的；
　　（二）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

　　八、对分期开发房地产项目确认清算单位问题
　　对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位。如分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

　　九、分期开发房地产项目，部分分期项目已办理核定征收，其余分期项目不符合核定征收条件的，清算时如何计算分摊取得土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费问题

　　对于能够按各分期项目土地面积划分清楚的，直接分摊各分期项目取得土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费；

　　对于不能直接按各分期项目土地面积划分清楚的，应按照下列方法和顺序计算分摊土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费：
　　（一）按未清算分期项目和已按核定征收方式清算分期项目之间土地面积比例计算分摊取得土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费；

　　（二）按未清算分期项目和已按核定征收方式清算分期项目之间建筑面积比例计算分摊取得土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费。

　　十、分期开发房地产项目，各清算单位扣除项目计算分摊方法一致性问题
　　分期开发房地产项目各清算单位扣除项目计算分摊方法应保持一致性。

　　十一、房地产开发项目，如何确认已竣工验收问题
　　房地产开发项目符合下列条件之一的，应视为已竣工验收：
　　（一）开发产品竣工证明材料已报有关政府部门备案；
　　（二）开发产品已取得初始产权登记证明。

　　十二、对于以下合作建房形式开发房地产项目的，如何确认有关收入和扣除项目金额问题
　　（一）一方出地、一方出资合作开发房地产项目，双方不成立合营企业，合作中出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权，出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）。

　　对于上述出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权的，按“187号文”第三条第一项确认收入，对于出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）的，按“187号文”第三条第一项分别确认收入和取得部分土地使用权所支付金额。

　　（二）出地方以土地使用权（房地产）、出资方以货币资金作价入股，成立合营企业，从事房地产开发，建成后双方采取分配方式为：1.风险共担，利润共享的；2.按销售收入一定比例提成或提取固定利润的；3.按一定比例分配房地产的。

　　对于上述合营企业，以出地方土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为取得土地使用权所支付金额；对于出地方，以土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为转让土地使用权（房地产）所取得收入。

　　根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号）第六条规定，对于2006年3月2日以后发生的，出地方以土地使用权（房地产）作价入股，成立合营企业从事房地产开发的，应征收土地增值税。