青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知
 
青地税发[2008]100号                      2008.5.22

房地产企业营改增后收到地方政府土地返还款的财税处理<宋朝晖>

市稽查局、征收局，各分局、各市地税局:
为进一步加强全市房地产开发项目土地增值税税款清算的管理，市局制定了《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。市征收局，各分局、各市地税局要成立土地增值税清算工作领导小组，建立清算工作制度，明确清算岗责分工，清算审查工作必须有两人以上参与，将市局各项规定执行到位。各单位执行中遇到问题请及时向市局反映。

　　青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法

第一章 总 则

第一条  为规范和加强我市房地产开发项目土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条  凡在本市行政区域内取得国有土地使用权后从事房地产开发的企业（以下简称开发企业），其房地产开发项目符合国家规定的清算条件时，适用本办法。
第三条  土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。
开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批项目为单位进行清算。
第四条  本办法所称主管税务机关，是指开发企业开发项目所在地的地方税务机关，包括市征收局、各分局和各县级市地税局。
本办法所称普通住房，是指青岛市人民政府根据国家有关规定公布的普通标准住房。
本办法所称可售建筑面积，是指开发企业向县级以上人民政府房产管理部门办理登记可供销售的商品房的建筑面积。
本办法所称公共配套设施，是指与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。
第五条  开发企业进行土地增值税清算时，可以委托有资格的税务师事务所进行土地增值税清算税款鉴证，也可采取自行计算并申报的方式。
税务师事务所按国家税务总局《土地增值税清算鉴证业务准则》的规定出具的鉴证报告，主管税务机关应当受理，并进行认真审核。税务师事务所出具无保留意见和保留意见的鉴证报告，可以按规定作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

第二章   清算条件

第六条  符合下列情形之一的，开发企业应当向主管税务机关申报土地增值税税款清算：
（一） 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二） 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三） 直接转让土地使用权的。
第七条   符合下列情形之一的，主管税务机关可以通知开发企业申报土地增值税税款清算：
（一） 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十五（含）以上，或该比例虽未超过百分之八十五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二） 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三） 纳税人申请注销税务登记但未办理增值税清算手续的；
（四） 省税务机关规定的其他情况。 
【  应在收到主管税务机关的《税务事项通知书》之日起九十日内，进行土地增值税税款清算，并向主管税务机关申报缴纳应补税款。
依据—— 青地税发[2011]96号 青岛市地税局关于进一步明确土地增值税清算有关政策和征管问题的通知 】

第三章 房地产转让收入

第八条  开发企业转让房地产的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第九条  开发企业将开发产品和公共配套设施用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权属转移时按规定应视同销售房地产。
第十条  开发企业将开发产品和公共配套设施转为企业自用或用于出租的，凡房地产所有权未发生转移的，不征收土地增值税；在税款清算时不计入房地产转让收入，同时按照建筑面积比例确定相应的成本和费用，不计入扣除项目金额。
“自用或用于出租”是指同时满足下列条件：
（一） 将开发产品转作开发企业固定资产的；
（二） 从自用或用于出租之日起连续使用年限一年以上（含一年）的。
第十一条 按照国家税务总局的有关规定，开发企业转让房地产，其收入确认时间是指：
（一） 所销售的房地产，已收讫全部价款或者取得索取全部价款的凭据；
（二） 对视同销售的房地产，其房地产的所有权发生转移；
（三） 国家税务总局的其他规定。
开发企业转让房地产，无论其是否与受让方办理了房地产权属证书转移或变更登记手续，只要有合同、收据、发票、判决书、裁定书等证据，其转让行为实质发生、取得了相应的经济利益，并且受让方享有占有、使用、收益或处分该房地产的权利，应当视为所有权转移。
第十二条 对于县级及县级以上人民政府要求开发企业在售房时代收的各项费用，如代收费用计入房价中且向购买方一并收取的，应当计入房地产转让收入，并开具销售不动产统一发票，可计入扣除项目金额予以扣除，但按规定不作为加计百分之二十扣除的基数。如代收费用未计入房价、在房价之外单独收取的，不计入转让房地产的收入，按规定不得开具销售不动产统一发票，也不得计入扣除项目金额。
第十三条 开发企业房屋销售价格明显偏低又无正当理由的，以及视同销售的房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
（一） 按本企业清算项目当月或最近月份同类开发产品市场销售的平均价格确定。
（二） 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类开发产品市场销售的平均价格确定。
（三） 由主管税务机关参照当地、当年同类开发产品市场售价或评估价格确定。
第十四条 开发企业以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，补偿给被拆迁人的开发产品应视同销售，其价格按照货币补偿方式计算的补偿金价款加上向被拆迁人实际收取的价款后，计入房地产转让收入；按照货币补偿方式计算的补偿金价款，计入土地征用及拆迁补偿费扣除项目。
第十五条 开发企业将开发产品转为企业自用或用于出租的，凡符合本办法第十条第二款规定的，出售时依法不列入国家规定的清算范围，应按转让旧房及建筑物的税收规定计算缴纳土地增值税。

第四章   扣除项目

第十六条 房地产开发项目的扣除项目金额包括：
（一） 取得土地使用权所支付的金额，是指为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；
（二） 开发土地和新建房及配套设施的成本，即房地产开发成本，是指开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；
（三） 开发土地和新建房及配套设施的费用，即房地产开发费用，是指与开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用；
（四） 与转让房地产有关的税金，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加；
（五） 加计扣除，即按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之二十。
开发企业销售已装修的房屋，凡房价中包含装修费用的，其装修费用计入房地产开发成本中的建筑工程安装费。
开发企业应当按照房地产开发企业会计核算的规定，对房地产开发成本按照规定的科目进行成本归集和核算，区分房地产开发成本与开发费用。
第十七条 开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证和资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关可参照青岛市建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，以及政府有关部门公布的建设规费收取标准等资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
第十八条 开发企业的房地产开发费用，其财务费用中的利息支出，凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本办法第十六条 (一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五计算扣除。
凡不能按转让房地产清算项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本办法第十六条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十计算扣除。
开发企业为建造房地产开发项目向金融机构借款发生的利息支出，属于房地产项目完工前发生的，按规定计入房地产开发成本并予以扣除；属于房地产项目完工后发生的，应计入房地产开发费用中的财务费用并按规定予以扣除。
第十九条 开发企业取得土地使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权所支付的金额，以及与转让土地使用权有关的税金；对进行了土地开发、不建造房屋即转让土地使用权的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、规定的费用和加计开发土地成本的百分之二十，以及与转让土地使用权有关的税金。
开发企业取得未竣工房地产后，未进行任何实质性的改良或开发即再转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得房地产所支付的金额，以及与转让房地产有关的税金。
第二十条 房地产开发项目既包括普通住房又包括非普通住房的，开发企业应当分别计算增值额，按普通住房和非普通住房的增值率分别计算土地增值税税额。对于未分别核算的，扣除项目金额应按普通住房和非普通住房建筑面积占可售建筑面积的比例确定。
第二十一条 开发企业开发多个房地产项目，其共有的成本费用，以及分期分批开发项目共有的公共配套设施的成本费用，应按多个或分期分批开发项目的建筑面积比例分摊，确定属于清算项目的扣除项目金额。
第二十二条 对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
第二十三条 公共配套设施凡符合下列条件之一的，其成本、费用可计入扣除项目金额：
（一） 建成后产权属于全体业主所有的；
（二） 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的；
（三） 建成后有偿转让并计入房地产转让收入的。
第二十四条 除另有规定外，开发企业的预提费用按规定不得计入扣除项目金额中。
第二十五条 开发企业在房地产开发项目完工前或完工后缴纳的清算项目的城镇土地使用税，均应计入管理费用并按规定予以扣除。
第二十六条 除另有规定外，开发企业取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本和费用以及与转让房地产有关的税金，须提供合法有效凭证，方可按规定扣除；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
第二十七条 对于开发产品未全部销售完毕、按照本办法第七条规定进行清算的，其扣除项目金额按照已售建筑面积占可售建筑面积的比例确定。

第五章    清算实施

第二十八条 符合本办法第六条规定的开发企业，应当在九十日内进行土地增值税税款清算，并向主管税务机关申报缴纳应补税款。

第二十九条 符合本办法第七条规定的开发企业，主管税务机关通知其清算时应出具《税务事项通知书》，开发企业应在收到《税务事项通知书》之日起四十五日内，进行土地增值税税款清算，并向主管税务机关申报缴纳应补税款。

第三十条 开发企业进行土地增值税税款清算后，若超缴税款的，应当在规定时间内向主管税务机关提出退税申请，主管税务机关经审查核实后，按照有关规定办理退税手续。

第三十一条 开发企业在进行土地增值税清算时，须向主管税务机关如实报送下列资料：

(一) 《土地增值税纳税申报表（一）》及其相关附表，包括加盖印鉴的纸质报表和相应的EXCEL格式的电子报表；

(二) 项目竣工决算报表和有关帐薄、竣工验收证明；

(三) 取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同；

(四) 银行贷款合同及贷款利息结算通知单；

(五) 项目工程建设合同及其价款结算（书）单；

(六) 《商品房预售许可证》、《房产权属准予登记通知（证明）》、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用以及分期开发分摊的有关证明资料；

(七) 无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证；

(八) 预缴土地增值税完税凭证和转让房地产缴纳的有关税金合法有效凭证；

(九) 主管税务机关要求报送的其他资料。

上述第（二）至（九）项资料，须同时报送原件和加盖公章的复印件，经主管税务机关核对无误后原件退回。委托税务师事务所进行土地增值税税款清算的，除本条第（一）项资料外，其他资料作为《土地增值税清算税款鉴证报告》的附件，一并报送主管税务机关，不需重复报送。

第三十二条 主管税务机关对开发企业报送的清算资料进行审核，经审验发现不符合规定的，可要求开发企业在十个工作日内进行补正，重新办理清算申报手续。

第三十三条 开发企业完成清算申报后，主管税务机关应在三十日内对开发企业清算结果进行审查，并做出土地增值税清算税款结论，经集体会审后，填写《税务事项通知书》送达开发企业，要求其在规定时间内办理补税或退税手续。

第三十四条 主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后，开发企业有下列情形之一的，需按规定向主管税务机关进行申报，经主管税务机关审核属实的，补充和完善税务机关清算结论，并按规定办理税款缴纳或退还手续：

（一） 已清算完毕的开发项目又发生成本、费用的；

（二） 纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的；

（三） 主管税务机关认为应调整清算结论的其他情况。

第三十五条 开发企业有下列情形之一的，税务机关可按规定实行核定征收方式：

（一） 依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二） 擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三） 虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四） 符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算申报手续，经税务机关责令限期清算申报，逾期仍不清算申报的；

（五） 申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

 核定土地增值税税额的公式如下：

应纳土地增值税税额=转让房地产收入总额×核定征收率

核定征收率按照规定的征收率执行。

第三十六条 对符合清算条件的开发项目，开发企业应按规定期限办理清算手续，逾期不办理清算的，按照《征管法》的有关规定处理。对开发企业不进行清算申报，不缴或者少缴应纳税款的，按照《征管法》的有关规定处理。对进行土地增值税清算后应补缴税款的开发企业，未按规定期限缴纳税款的，按照《征管法》的有关规定处理。

主管税务机关在清算审核过程中，对通知清算申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，造成不缴或者少缴税款的，按规定程序移交稽查部门实施税务稽查，并按照《征管法》的有关规定处理。

第三十七条 对符合本办法第七条规定进行土地增值税清算的开发企业，在主管税务机关做出土地增值税清算税款结论前取得的房地产转让收入，应按规定预缴土地增值税。

主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后，开发企业取得的转让房地产收入，应当于次月十日内向主管税务机关申报缴纳土地增值税，其扣除项目金额按清算时的单位建筑面积扣除项目金额乘以销售或转让面积计算；其中单位建筑面积扣除项目金额的计算公式如下：

单位建筑面积扣除项目金额=清算时的扣除项目金额÷清算的可售建筑面积?

第三十八条 税务师事务所接受开发企业委托进行土地增值税税款清算的，应当将《涉税鉴证业务约定书》复印件加盖公章，报送主管税务机关。税务师事务所在审核鉴证过程中终止鉴证的，应将已报送的《涉税鉴证业务约定书》撤回。

对税务师事务所违反有关税收法律、法规，造成纳税人不缴或者少缴土地增值税的，由主管税务机关按照《注册税务师管理暂行办法》（国家税务总局第14号令）的有关规定处理。

第六章 附 则

第三十九条 本办法自2008年5月22日起施行，有效期至2012年12月31日止。 

青岛市地方税务局公告2011年第10号 青岛市地方税务局关于进一步明确土地增值税清算有关政策和征管问题的公告 

附件1.土地增值税申报表.xls 

土地增值税申报表（一）填表说明.doc 

房地产开发项目土地增值税分类核定征收率明细表

注：
     1.    转让本办法所称“公共配套设施”取得的收入，比照“普通住房以外的住宅公寓”的核定征收率执行。
     2.主管税务机关应结合房地产开发项目区位、售价、造价、户型等因素，在该表“征收率”栏规定的幅度内确定开发项目的核定征收率。