宁波市地方税务局关于进一步加强房地产开发项目土地增值税清算工作的通知

甬地税二[2009]104号                 2009-06-26

各县(市)、区地方税务局(分局)，市局直属分局：

为了进一步加强和规范我市房地产开发项目的土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号)、《土地增值税清算管理规程》(下简称《规程》、国税发[2009]91号)及有关文件规定，现将我市房地产开发项目土地增值税清算有关事宜明确如下，凡在我市范围内从事房地产开发的企业，其应办理土地增值税清算手续的房地产开发项目适用本通知。

一、关于土地增值税清算的若干政策问题

(一)清算项目的确定问题

清算项目以规划部门审批的建设工程规划许可证中所列建设项目为准。

(二)关于明显未到起征点的房地产开发项目的预征问题

对经济适用房、廉价房、村民拆迁安置房等实行政府指导价且增值率明显低于土地增值税起征点的项目，经纳税人申请，由主管税务机关批准后可暂不预征土地增值税。其余房地产开发项目必须按规定先实行预征，待符合清算条件时再进行结算。

(三)关于《规程》第九条(一)款标准问题

《规程》第九条(一)款中“房地产开发项目全部竣工、完成销售的”是指所有开发产品经有关部门竣工验收、全部销售并收讫营业收入款项或者已开具索取营业收入款项凭据的项目。对开发产品虽未销售但已发生自用、出租、出借等情形，在统计口径上视同已完成销售，但对未发生产权转移的不征收土地增值税。

(四)不同房地产类型共同的成本费用分摊问题
对同一清算项目中不同房地产开发类型共同的成本、费用包括土地价款、公共配套设施、绿化、相关费用等，如无法按房地产开发类型进行计算分摊的，应当按建筑面积进行分摊，分别核算增值额。

(五)土地使用权转让清算问题
直接转让土地使用权的一律按实清算，不适用核定征收办法。

(六)核定征收率问题

我市范围内符合核定征收条件的房地产项目，核定征收率暂定为：

除低层住宅外的其它住宅1%

除单体别墅外的低层住宅、办公用房、商业用房、车库、车位等2%

单体别墅4%

备注——低层住宅指按照国家建设部建标[1999]76号规定，有天有地、一般为一层至三层的住宅。原甬地税二[2007]74号第六条规定相应废止。

二、清算程序规定

(一)清算申请

1、凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在符合条件起90日内向主管税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》(附件一)，经主管税务机关核准后，即可办理清算税款手续。对纳税人不符合清算受理条件的，主管税务机关应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。

2、凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管税务机关应出具《土地增值税清算通知书》(附件二)并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起15日内，填写《土地增值税清算申请表》并报送主管税务机关。经主管税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。

3、纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清算资料，并填写《土地增值税清算材料清单》(附件三)。纳税人对提交的有关清算资料的真实性、准确性和有效性负责，并承担相应责任。

(二)清算受理
主管税务机关在收到纳税人提交的申请材料时，应认真核对纳税人提供的资料。对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》(附件四)交纳税人转入审核程序。对纳税人提交的清算资料不完整、有关事项情况不清楚或《鉴证报告》内容不规范的，应退回纳税人重新修改或补充有关资料，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》(附件五)交纳税人，待清算资料修改、补充完整后，重新办理税款清算手续。

(三)清算审核

1、主管税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内完成对纳税人递交的清算资料的审核工作(不含纳税人应税务机关要求补充资料的时间)，并据此作出土地增值税清算税款结论后送达纳税人，要求其在规定时间内办理补税或退税手续。

2、主管税务机关在清算审核和评估过程中，发现清算项目按照《规程》第五章规定符合核定征收条件的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》(见附件六)和《土地增值税核定征收通知书》(见附件9)送达纳税人。

3、对房地产开发企业按规定可以进行清算而故意不办理清算手续的，主管税务机关认为有必要进行强制清算的，可以移交有关部门按照有关规定办理清算。

(四)对中介机构的管理

1、房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可由纳税人委托具有主管部门批准资质的中介机构进行。

2、纳税人委托中介机构对房地产开发项目土地增值税清算进行鉴证的，中介机构应当以法律法规为依据，按照独立、客观、公正的原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告，并承担相应的法律责任。

(五)清算处罚

1、房地产开发企业纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚。

2、税务机关在土地增值税清算审核工作中，一经发现中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，按照《税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚。

三、关于进一步推进清算工作的具体要求
(一)土地增值税清算工作涉及面广、对房地产行业影响较大、情况也较复杂，各地要根据市局的工作部署，统一思想、提高认识，加强对清算工作的组织领导。在组织实施中，要及时做好向当地政府的汇报工作，并结合当地房地产行业的发展实际，有计划、有步骤地推进土地增值税清算工作的开展，促进房地产市场的健康发展。

(二)在土地增值税清算工作推进过程中，各地要加强政策宣传和辅导工作，并根据本地情况，抽调各部门业务骨干组成清算组，在一定时间内，集中力量对符合条件的房地产项目开展土地增值税清算工作。对清算中发现的问题和情况要及时研究，总结经验，提出政策建议，并及时向市局进行反馈。

(三)对于符合《规程》第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算。对暂不进行清算的项目，各地主管税务机关要加强对此类项目的税源管理和项目跟踪，定期进行评估，及时掌握和确定清算时间并通知纳税人办理清算，避免造成税款流失。

本通知自2009年6月1日起执行，相关规定与本通知抵触的，以本通知为准。

后续通知——甬地税二[2010]106号 宁波市地方税务局关于宁波市土地增值税若干政策问题的补充通知

附件：

1、土地增值税清算申请表

2、土地增值税清算通知书

3、土地增值税清算材料清单

4、土地增值税清算受理通知书

5、土地增值税清算补充材料通知书

6、土地增值税清算终止核准通知书

7、土地增值税核定征收通知书