最近，基层反映在实际工作中有一些政策问题希望省局能够予以明确、统一。为便于基层单位开展工作，我处对地方税有关政策问题进行了汇总和研究，研究中我们以国家和总局现行相关政策为依据，既参考了其他省市的一些做法，同时也充分考虑到我省实际情况。现将有关问题解答如下，供各单位参考。如总局有新的政策出台，请按新政策执行。

        一、国税发〔2006〕187号第二条第二款“竣工验收的房地产开发项目”是指什么？“占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上”如何计算？

         “竣工验收的房地产开发项目”应符合下列条件之一：1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；2.开发产品已开始交付购买方；3.开发产品已取得了初始产权证明。

        “占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在85%以上。

        二、国税发〔2006〕187 号第一条中“国家有关部门”具体指哪个部门？依据哪个部门规定确定分期？

        一般应以发改部门发放的《河北省固定资产投资项目备案证》或《河北省固定资产投资项目核准证》所载内容为依据，如证书中标注不详细或备注中明确“以规划部门最终审批条件为准”的，则应结合规划部门审批的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》来确定清算单位和项目分期。

        三、房地产项目中同时包含多种产品类型，依据什么原则来分别计算增值额？

        房地产开发项目中同时包含住宅、商铺、车库等不同类型产品的，应划分为普通住宅、非普通住宅、其他（商铺、车库等）三类分别计算增值额。

        房地产开发商与购房者签订地下室、车库转让合同的，其收入计征土地增值税，其成本费用允许按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。对于赠送地下室、车库的情形，按购买房地产的金额一并核算，收入不再区分类型，其成本费用归集到购买的房地产类型进行扣除。

        四、土地增值税扣除项目按不同类型房地产进行分摊时的分摊方法有哪些？

        按照《土地增值税暂行条例》及《实施细则》的有关规定，对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额应采用占地面积法计算分摊。

        对于同一项目中包含不同类型房地产的，土地成本应采用占地面积法，其他开发成本应采用建筑面积法计算分摊。

        对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，可以采用层高系数建筑面积法计算分摊。

        层高系数建筑面积分摊法具体计算口径和步骤如下：

        （一）计算层高系数

        选取住宅层高为基数，设定为1；其他类别用房层高与住宅层高之比，计算出其层高系数。

        某类型用房层高系数＝该类型用房层高÷住宅层高

        （二）计算层高系数面积

        1.总层高系数面积=∑(某类型用房层高系数 ×某类型用房可售建筑面积)

        2.某类型用房已售部分的层高系数面积＝某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积

        （三）计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本

        某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷总层高系数面积 ×某类型用房已售部分的层高系数面积

        五、房地产公司收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税？

        违约金、更名费不计入土地增值税的销售收入，不征收土地增值税。

        六、土地增值税收入的纳税义务发生时间如何确定？房地产开发企业已收取房款，未开具销售不动产发票，是否需要缴纳土地增值税？

        房地产开发企业已收取房款，但未开具销售不动产发票的，按规定预征率预征土地增值税，并按房地产所在地主管地方税务机关确定的申报期限，于月末或季末终了后15日内，缴纳土地增值税。开发企业转让房地产，无论其是否与受让方办理了房地产权属证书转移或变更登记手续，只要有合同、收据、发票、判决书、裁定书等证据，其转让行为实质发生、取得了相应的经济利益，并且受让方享有占有、使用、收益或处分该房地产的权利，税务机关应当视其为所有权转移。

        七、已竣工项目，但未最终决算，未支付的工程价款，以后取得发票，还允许扣除吗？是否可以在取得合法凭证后进行补充清算？

        在土地增值税清算中，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。对个别企业因暂时困难未支付应扣除项目的工程费用的情形，在清算完成后三年内取得合法有效票据的，企业可申请对该项目重新清算。

        八、房地产开发企业销售精装修房时，如其装修中包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)费用是否可以计入开发成本？

        房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。但其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。

        房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）等取得的收入，应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税。

        九、纳税人整体购置未竣工房地产开发项目后，再投资建设后转让的，在清算土地增值税时，其整体购置未竣工房地产开发项目的价款是否可以作为加计20%扣除的基数？

        企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本加计20%的扣除；后续建设支出扣除项目的处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条例实施细则》第七条相关规定执行。

        十、房地产转让价格明显偏低的标准如何掌握？

        转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，且无正当理由的，一般可以视为明显不合理的低价。

        十一、房地产开发企业提供的开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，应采取什么方法进行核定？

        对于国税发〔2006〕187号第四条第二款规定的土地增值税扣除项目的清算附送资料不符合清算要求或不实的，考虑到不同的时期、地域、项目工程建设成本高低不一致的情况，省局不便统一明确。主管地税机关可在项目清算时，根据开发项目的工程预算，结合本地当年原材料、人力价格等因素，参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，合理进行确定，并报上级地税机关（县级）确认。

        十二、公共配套设施的移交手续和移交形式如何确定？

        符合国税发〔2006〕187号第四条第三款规定的配套设施的，对于“无偿移交的”情形，应根据政府及有关部门出具的证明资料或主管税务机关认可的移交手续为准。

        对于“产权属于全体业主所有的”情形，应提供产权属于全体业主的相关证明资料或主管税务机关认可的证明资料。

        十三、企业取得土地使用证或已签订土地转让合同，但由于政府动迁不及时等原因，政府没有按照合同约定时间将土地交付给受让者，其土地使用税纳税义务发生时间如何确定？

        对于这种情况，土地受让人应与出让者签订补充协议（或重新签订协议），重新明确交付土地的时间，或由当地政府出具有关证明资料，经主管地税机关确认后，可按补充协议或当地政府证明资料的时间确定土地使用税纳税义务发生的时间。

        十四、房地产企业因商品房的出售而终止其城镇土地使用税纳税义务的时间如何确定？

        “纳税义务终止时间”应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条“实物或权利状态发生变化的当月末”执行。在实际工作中，终止缴纳的时间按照实物或权利状态发生变化孰先的原则确定，实物移交较早的，按相关移交手续（如将房屋钥匙交付给买受人等情形）办理的日期确定；房产证或土地证等不动产权利许可证照较早的，按证照的签发日期确定。

        十五、怎样为安置残疾人就业单位办理城镇土地使用税减免（财税〔2010〕121号）？

        主管地税机关可在当年第一个征期按当年已发生月份的有关数据进行比例计算，如符合减免税备案条件的，可视同全年符合条件享受优惠。待到12月征期进行申报时，再统一计算全年情况，如不符合减免条件，须补交以前税款，但不计算滞纳金。

        十六、《城镇土地使用税暂行条例》第九条“征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税”。在实际工作中如何把握1年的时间？

        应按照政府或政府有关部门批准文件的日期为起点来计算。

        上述有关土地增值税的政策规定自2014年8月1日起执行，之前已清算完毕的项目不再追溯调整。