大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知
大地税函[2006]76号          2006-09-08

各基层局：
　　为了加强土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）及其他有关规定，结合我市实际情况，现将土地增值税有关问题明确如下：

　　一、关于房地产开发项目土地增值税预征问题
（一）关于经济适用住房土地增值税预征问题
从事房地产开发的纳税人（以下简称纳税人）开发经国家有关部门批准建设的经济适用住房项目，应当向税务机关报送《经济适用住房土地增值税预征确认备案表》（见附件1）、经济适用住房的批准文件及经济适用住房的明细资料（包括街号、楼号、楼层、房号、户型、面积、价格或预计价格以及税务机关要求报送的其他资料），对经济适用住房项目中的普通标准住宅，免予预征土地增值税。

　　税务机关应加强对经济适用住房项目的土地增值税管理，严格执行备案制度，未按本通知规定备案的项目，应当预征土地增值税。

　　已报送《经济适用住房土地增值税预征确认备案表》的纳税人，如其实际转让的房地产中有不符合普通标准住宅条件的，应按规定预征土地增值税。

　　（二）关于土地增值税预征率
        依据 大连市地方税务局公告2010年第1号大连市地方税务局关于调整大连市房地产开发项目土地增值税预征率和清算核定征收率的公告，，本条废止。
　　现将我市房地产开发项目土地增值税预征率予以调整，预征率应当区别不同房地产类别，按以下标准执行：
1、住宅的预征率为1%；
2、除住宅外其他房地产项目的预征率为2%.

　　上述“房地产类别”应当按照政府有关部门共同会签的《房地产开发项目详细规划总平面图》列明的项目类别进行确认。

　　（三）关于土地增值税普通标准住宅的规定
我市土地增值税普通标准住宅的标准，按大连市人民政府确定并公布的“普通住房”的标准执行。

　　目前，我市普通标准住宅的标准按照《大连市地方税务局 大连市财政局 大连市国土资源和房屋局转发〈国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知〉的通知》（大地税发[2005]91号）（见附件2）及《大连市人民政府关于公布2006年上半年大连市普通住房价格标准的通知》（大政发[2006]42号）（见附件3）规定的普通住房标准执行。

　　《大连市地方税务局关于土地增值税若干税收政策问题的通知》（大地税发[2003]5号文件）中的关于“一般住宅”的相关规定废止，已经市局批准免予预征土地增值税的一般住宅项目，不做追溯调整。

　　（四）免予预征土地增值税的相关规定
纳税人转让普通标准住宅项目，同时符合以下三项条件的，可以向税务机关报送《房地产开发项目土地增值税免予预征认定表》（见附件4），报市局进行土地增值税免予预征资格认定后，可不再预征土地增值税：
1、普通标准住宅的已售建筑面积达到可售普通标准住宅总建筑面积30%；
2、预计普通标准住宅的增值额未超过扣除项目20%；
3、纳税人已转让普通标准住宅的收入已按时、足额预缴了土地增值税。

　　纳税人转让除普通标准住宅外的其他房地产项目，同时符合以下三项条件的，可以向税务机关报送《房地产开发项目土地增值税免予预征认定表》，报市局进行土地增值税免予预征资格认定后，对该项目可不再预征土地增值税：
1、该类房地产的已售建筑面积达到可售该类房地产总建筑面积50%；
2、预计该类房地产的增值额为负；
3、纳税人已转让该类房地产的收入已按时、足额预缴了土地增值税。

　　本通知所述“可售建筑面积”为开发项目总面积减除下列房产面积：
（1）纳税人自用并已取得房屋所有权证的房产；
（2）按有关规定无偿提供给有关部门或单位的房产，如物业管理用房、居委会用房等；
（3）按有关规定必须设置的公共配套设施用房，如变电所用房、消防设施用房等；
（4）按有关规定可以减除面积的其他房产。

　　二、关于房地产开发项目土地增值税清算问题
（一）关于房地产开发项目土地增值税清算程序
已竣工验收且全部转让完毕的房地产开发项目，能够提供该项目真实、合法、完整、清晰的收入、成本和费用等各项资料的，纳税人可以向主管税务机关提出土地增值税清算申请，税务机关同意对房地产开发项目进行清算后，下达《房地产开发项目土地增值税清算通知书》（见附件5）；

　　已竣工验收的房地产开发项目，纳税人转让房地产的建筑面积达到整个项目可售建筑面积85%以上的，对有可能造成税款流失的，税务机关下达《房地产开发项目土地增值税清算通知书》，要求纳税人按已转让房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例，分摊计算其已转让房地产相对应的扣除项目金额，对已转让的房地产进行土地增值税清算。

　　房地产开发项目土地增值税清算按以下程序进行：
1、纳税人应当在收到《房地产开发项目土地增值税清算通知书》之日起20日内报送以下资料：
（1）房地产开发项目土地增值税清算纳税申报表（见附件6）；
（2）取得土地使用权所支付金额的证明材料；
（3）银行贷款合同及银行贷款利息结算证明材料；
（4）房地产开发项目工程决算报告；
（5）无偿提供公共配套设施及无偿提供给有关部门、单位房产的证明材料；
（6）扣除项目的其他说明材料；
（7）预缴土地增值税完税凭证复印件；
（8）财务会计报表；
（9）税务机关要求提供的其他材料。

　　2、税务机关应当于收到纳税人报送的资料之日起30日内审核房地产开发项目土地增值税清算情况。土地增值税清算审核结束后，税务机关下达《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》（见附件7），应予补、退税的，办理税款补缴、退还手续。

　　3、税务机关下达《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》前，纳税人取得转让房地产收入的，仍应按规定预缴土地增值税。

　　4、税务机关下达《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后，纳税人又取得转让房地产收入、发生成本、费用的：
（1）土地增值税清算时按本通知规定实行查账征收的，纳税人应当于《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》下达之日起，每季度终了后10日内，填写《房地产开发项目土地增值税清算纳税申报表》，到税务机关申报土地增值税；
（2）土地增值税清算时按本通知规定实行核定征收的，纳税人应当于《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》下达之日起，每月终了后10日内，按每月取得转让房地产的收入乘以本通知规定的核定征收率，到税务机关申报缴纳土地增值税。

　　（二）房地产开发项目土地增值税清算相关工作要求
在进行土地增值税清算时，纳税人发生的各项成本和费用应当按实际发生额并凭合法有效的凭证扣除。

　　对纳税人成片受让、购置土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额原则上按开发土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，若按此办法难以计算或明显不合理的，经税务机关确认后，也可按建筑面积计算分摊。

　　对纳税人同时建造普通标准住宅、超过普通标准住宅条件的其他住宅和非住宅房地产项目的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《条例》第八条（一）项的免税规定。

　　对1994年1月1日前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，在2000年底前首次转让房地产的，可免征土地增值税。2001年1月1日以后对剩余部分转让的，对房地产开发项目进行清算时，应当先计算整个项目应缴纳的土地增值税，再按免税和应税的转让收入比例计算征免的税额。

　　纳税人申请注销税务登记或者纳税人整体转让未全部销售完毕的房地产开发项目的，应参照本通知规定的清算程序对房地产开发项目进行土地增值税清算。

　　（三）核定征收及相关规定
纳税人拒不报送或没有在规定的期限内向税务机关报送本通知规定的清算资料的，按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条和本通知的有关规定处理。

　　有《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条列举的情形，导致税务机关难以对房地产开发项目进行土地增值税清算的，税务机关可以按照《中华人民共和国税收税收征收管理法》及其实施细则的有关规定，核定房地产开发项目土地增值税清算的应纳税额：

　　核定应纳税额按转让房地产的收入乘以本通知规定的核定征收率确定：房地产开发项目土地增值税清算的核定征收率为6%.  

三、关于转让旧房及建筑物土地增值税的相关规定
（一）关于转让旧房及建筑物土地增值税征收管理地点
在大连市市内地方税务局办理税务登记的单位转让旧房及建筑物：旧房及建筑物坐落在市内四区的，土地增值税由单位税务登记地地方税务局征收管理；旧房及建筑物坐落在市内四区以外的，土地增值税由旧房及建筑物坐落地的地方税务局征收管理。
在先导区地方税务局及旅顺、金州、长海和北三市地方税务局办理税务登记的单位转让旧房及建筑物，其土地增值税由旧房及建筑物坐落地的地方税务局征收管理。
未在大连市地方税务局办理税务登记的单位转让旧房及建筑物，其土地增值税由旧房及建筑物坐落地的地方税务局征收管理。
个人转让坐落在市内四区的旧房及建筑物，其土地增值税由西岗区地方税务局征收管理。
个人转让坐落在市内四区以外的旧房及建筑物，其土地增值税由旧房及建筑物坐落地的地方税务局征收管理。
上述五款中所述的“旧房及建筑物”均不包含高新技术产业园区房地产管理机构所辖的旧房及建筑物，单位或个人转让高新技术产业园区房地产管理机构所辖的旧房及建筑物，由高新技术产业园区地方税务局征收管理。

　　（二）关于转让旧房及建筑物土地增值税资料
纳税人转让旧房及建筑物，须持下列资料到税务机关申报缴纳土地增值税：
1、房地产权属过户通知单原件（由房地产管理部门出具）；
2、原房屋所有权证复印件；
3、房地产转让契约原件、复印件；
4、纳税人购买房产的契税原件、复印件（自建房不必提供）；
5、纳税人购买房产的合同或契约、发票原件和复印件（自建房不必提供）；
6、纳税人、买受人在房地产交易过程中，已缴纳各项税费的原件、复印件；
7、房地产评估报告原件（纳税人无法提供的除外）；
8、税务机关要求提供的、同房地产转让有关的其他资料。

　　（三）关于收入确认的相关规定
纳税人有下列情况之一的，根据房地产管理部门、房地产评估机构参照同类房地产的市场交易价格出具的评估价格计算收入额，或者由税务机关参照同类房地产的市场交易价格核定收入额：
1、隐瞒、虚报房地产成交价格；
2、转让房地产成交价格低于房地产评估价格又无正当理由。

　　（四）关于房地产评估报告
税务机关计算纳税人转让旧房及建筑物的土地增值税扣除项目时，原则上应由评估机构出具房地产重置成本评估报告，评估价格为重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。纳税人在纳税申报时不据实提供取得土地使用权所支付的金额的，也应由评估机构按取得土地使用权时的基准地价进行评估，并出具地价款评估报告。
依照上款有关规定出具的评估报告须经税务机关审核确认。税务机关审核评估机构出具的评估报告后，下达《转让旧房及建筑物土地增值税涉税评估报告确认书》或《转让旧房及建筑物土地增值税涉税评估报告不予确认书》（见附件8）。

　　（五）关于发票所载金额作为扣除项目的相关规定税务机关不予确认评估报告的或者纳税人由于地处偏远等原因无法取得评估报告的，如纳税人能提供购房发票，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，按下列公式计算：
发票所载金额×[1＋（转让年度－购买年度）×5%]公式中的转让年度指《房地产转让契约》上注明的年度，购买年度按房屋所有权证发给年度或发票填开年度“孰先”的原则进行判定。
依照上述方法计算扣除项目时，对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　（六）关于转让旧房及建筑物核定征收的相关规定
同时符合以下二项条件的，税务机关可以确定对转让旧房及建筑物的土地增值税实行核定征收：
1、税务机关不予确认房地产评估报告或者纳税人由于地处偏远等原因无法取得评估报告；
2、纳税人无法提供购房发票的。

　　核定征收的计算公式为：
应纳土地增值税税额＝转让房地产所取得的收入×核定征收率

　　旧房及建筑物土地增值税核定征收率为：
1、旧房及建筑物坐落在市内四区的，核定征收率为3%；
2、旧房及建筑物坐落在市内四区以外的，核定征收率应在0.5%～6%范围内，由税务机关根据本地区房地产增值水平和房地产市场发展情况自行测算确定，并报市局备案。

　　（七）关于转让旧房及建筑物土地增值税征管的相关政策规定及要求
根据《国家税务总局 建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发[1996]48号）的规定，房地产管理机关在办理房地产权属变更时，实行“先税后证”，要求纳税人取得税务部门发放的《土地增值税完税（免税）证明》，见附件9）后，予以办理权属变更手续，发放房地产权属证书。
纳税人转让旧房及建筑物，未按相关规定申报缴纳土地增值税或提供虚假资料，造成未缴、少缴土地增值税税款的，税务机关将依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国税收征收管理法》等法律法规的有关规定处理。

　　四、本通知自2006年9月1日起执行，以前相关规定与本通知相抵触的，以本通知为准。
附件1：经济适用住房土地增值税预征确认备案表（略）
附件2：大连市地方税务局 大连市财政局 大连市国土资源和房屋局转发《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》的通知
附件3：大连市人民政府关于公布2006年上半年大连市普通住房价格标准的通知
附件4：房地产开发项目土地增值税免予预征认定表（略）
附件5：房地产开发项目土地增值税清算通知书（略）
附件6：房地产开发项目土地增值税清算纳税申报表（略）
附件7：房地产开发项目土地增值税清算结论通知书（略）
附件8：转让旧房及建筑物土地增值税涉税评估报告确认书、转让旧房及建筑物土地增值税涉税评估报告不予确认书
附件9：土地增值税完税（免税）证明（略）

　　二○○六年九月八日

　　附件2：

大连市地方税务局大连市财政局大连市国土资源和房屋局
　　大地税发[2005]91号

各区、县（市）地方税务局、财政局、国土资源和房屋局：

　　现将《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》转发给你们，并结合我市的具体情况，做如下补充规定，请一并遵照执行。

　　一、关于普通住房标准的规定
我市享受税收优惠政策的普通住房标准，按大连市人民政府确定并公布的普通住房标准执行。
目前我市市内四区享受优惠政策住房应同时满足以下三个条件：
1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；
2、单套建筑面积暂定在144平方米以下；
3、中山区、西岗区及沙河口区实际成交价格暂定低于6000元/M2，甘井子区实际成交价格暂定低于3600元/M2.
对不能同时满足上述三项条件的，一律按非普通住房标准征收营业税。
其他各区、县（市）的各项标准在上述标准范围内，由各区、县（市）的同级房地产管理部门协同同级地税机关确定。
该标准适用于契税的征收管理。

　　二、个人将购买房屋对外销售涉及税款征收的规定
个人将购买房屋对外销售所产生的应纳契税、营业税及附征税费等由税务机关在房地产交易场所设立的“地税征收窗口”（以下简称“地税征收窗口”）负责征收；
纳税人在征税过程中涉及的税收政策问题由各相关税政部门负责解释；
各区、县（市）“地税征收窗口”所征税款的入库级次，按照《大连市人民政府关于完善财政管理体制的决定》（大政发[2003]94号）有关规定执行，大连市房地产交易中心所设“地税征收窗口”征收市内四区的营业税暂入市本级库。

　　三、个人将购买房屋对外销售涉税事项受理的规定
单位或个人将购买房屋对外销售的，应在向当地房地产管理部门申请办理房屋权属变更登记的同时，向“地税征收窗口”报送登记房屋的坐落地、产权人、房屋面积、成交价格、评估价格、原购房发票、原房证复印件、契税完税证等资料。

　　四、关于抵扣凭证的规定
纳税人在销售购入房屋应差额征收营业税的，其可扣除凭证为纳税人购入该房屋时所取得的由税务机关监制的销售不动产发票。

　　五、本《通知》执行前已办理了产权变更登记涉税问题的规定
2005年6月1日前（不含6月1日），已在当地房地产管理部门及“地税征收窗口”申请办理了产权变更登记，在6月1日尚未办结产权变更手续的，其税款征收仍按原税收政策执行。

　　2005年6月1日当天申请办理产权变更登记的，按本《通知》规定的税收政策执行。

　　六、本通知自2005年6月1日起执行。

　　二○○五年六月二日