根据《国家税务总局广东省税务局 国家税务总局深圳市税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（国家税务总局广东省税务局 国家税务总局深圳市税务局公告2024年第5号）的有关规定，结合我市征管实际，现将房地产开发项目土地增值税预计增值率测算方法予以公布，具体详见附件。

本公告自2025年1月1日起施行。《惠州市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率和核定征收率的公告》（惠州市地方税务局公告2010年第１号）关于“惠州市土地增值税除保障性住房外预征率统一为：普通住宅2%，其他3%（土地使用权转让按规定清算不适用预征）”的规定同时废止。

特此公告。

附件：1.土地增值税预计增值率测算方法

          2.土地增值税预计增值率测算表

国家税务总局惠州市税务局

2025年3月26日

关于《国家税务总局惠州市税务局关于明确土地增值税预计增值率测算方法的公告》的解读

国家税务总局惠州市税务局发布了《国家税务总局惠州市税务局关于明确土地增值税预计增值率测算方法的公告》（国家税务总局惠州市税务局公告2025年第1号）（以下简称《公告》），现将《公告》解读如下：

一、《公告》的出台背景

2024年12月27日，国家税务总局广东省税务局、国家税务总局深圳市税务局联合发布了《国家税务总局广东省税务局 国家税务总局深圳市税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（国家税务总局广东省税务局 国家税务总局深圳市税务局公告2024年第5号），明确了土地增值税首次预征纳税义务发生时间在2025年1月1日后的房地产开发项目，根据预计增值率高低适用不同的预征率。为明确我市土地增值税预计增值率的测算方法，特制定本《公告》。

二、《公告》的主要内容

《公告》根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（1993年12月13日中华人民共和国国务院令第138号发布，根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订）有关收入和扣除项目的规定，明确了预计增值率的测算方法和测算表格。考虑扣除项目金额标准发布时间滞后2-3年的因素，《公告》规定测算预计增值率时，建筑安装工程费按照我市发布的最新年度土地增值税扣除项目金额标准上浮30%计算确定。另外，结合我市已清算土地增值税项目的成本费用情况，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用，根据计算确定的建筑安装工程费的22%计算确定。现举例说明测算过程：

某房地产开发项目总可售建筑面积8000㎡，其中住宅类型5000㎡、商业类型2000㎡、车位类型1000㎡，各房屋类型的每平方米含税价格分别为30000元/㎡、20000元/㎡、5000元/㎡。该项目发生取得土地使用权所支付的金额4000万元、土地征用及拆迁补偿费100万元，可提供佐证材料并经税务机关确认户内装修2000元/㎡，该项目预计增值率计算过程见下表：

三、《公告》的生效时间

根据《税务规范性文件制定管理办法》（2017年5月16日国家税务总局令第41号公布，根据2019年11月26日国家税务总局令第50号第一次修正，根据2021年12月31日国家税务总局令第53号第二次修正）第十四条第三款“与法律、法规、规章或者上级机关决定配套实施的税务规范性文件，其施行日期需要与前述文件保持一致的，不受本条第一款、第二款时限规定的限制”的规定，由于《公告》是与《国家税务总局广东省税务局 国家税务总局深圳市税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（国家税务总局广东省税务局 国家税务总局深圳市税务局公告2024 年第5号）配套实施的税务规范性文件，因此，《公告》的施行日期需与《国家税务总局广东省税务局 国家税务总局深圳市税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（国家税务总局广东省税务局 国家税务总局深圳市税务局公告2024 年第5号）的施行日期保持一致，即《公告》自2025年1月1日起施行。同时，《惠州市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率和核定征收率的公告》（惠州市地方税务局公告2010年第１号）关于“惠州市土地增值税除保障性住房外预征率统一为：普通住宅2%，其他3%（土地使用权转让按规定清算不适用预征）”的规定同时废止。

附件1

土地增值税预计增值率测算方法

一、根据房地产开发项目每平方米应税收入、每平方米扣除项目金额测算土地增值税预计增值率（以下简称预计增值率）。

二、每平方米应税收入=∑[各房屋类型每平方米含税价格÷（1+增值税适用税率）×各房屋类型对应可售建筑面积]÷∑各房屋类型对应可售建筑面积。

各房屋类型，是指住宅类型、商业类型、车位类型以及其它类型。

每平方米含税价格，依次按网签销售价格、政府部门备案价格、预计销售价格确定。

三、每平方米扣除项目金额包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额，由纳税人根据房地产开发项目的实际情况填报，并提供相关材料。

（二）房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

1.土地征用及拆迁补偿费，由纳税人根据房地产开发项目的实际情况填报，并提供相关材料。

2.建筑安装工程费，按照惠州市发布的最新年度土地增值税扣除项目金额标准并上浮30%计算确定。

3.前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，根据计算确定的建筑安装工程费的22%计算确定。

（三）房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%计算扣除。

（四）与转让房地产有关的税金，包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，按应税收入乘以增值税预缴率，再乘以其适用税（费）率计算扣除。

（五）财政部规定的其他扣除，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的20%计算扣除。

四、纳税人应在取得该房地产开发项目第一份销售（预售）许可证并取得第一笔预售（销售）收入30日内提供《土地增值税预计增值率测算表》及相关材料。

纳税人未按照规定的期限提供《土地增值税预计增值率测算表》及相关材料的，由主管税务机关测算确定预计增值率。

五、纳税人对参照土地增值税扣除项目金额标准计算确定的户内装修成本有异议的，可提供佐证材料，经主管税务机关确认的，予以调整。

六、预计增值率按年动态测算，每自然年度终了后的3个月内，纳税人应按照本方法重新测算预计增值率并提供《土地增值税预计增值率测算表》。经主管税务机关确认须调整预征率的，纳税人下一个纳税申报期按调整后预征率预缴，此前已预缴的税款不追溯调整。