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房地产企业所得税答疑精选

发布时间:2018-09-21 分类:企业所得税汇缴 点击:254 0
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1.房地产开发企业未签订预售合同收取的定金是否征税?

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第六条的规定,签订预售合同或销售合同的收入为销售收入,因此签订销售合同之前收取的定金不属于销售收入,不应当征税。对于收取的定金将来签订预售合同时,一并纳入预收账款核算,作为销售收入,如果客户不再要房子,而没收的定金,作为营业外收入处理。如果企业虽然没有签订制式的预售合同,但是签订了相当于预售合同的协议,也应当认定为已经签订了预售合同,对此定金应该作为销售收入征税。

2.房地产企业的未完工收入是否允许作为三项费用扣除基数?

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第六条规定,已经签订预售合同的收入为销售收入,销售收入是三项费用的扣除基数,因此房地产企业的未完工收入允许作为三项费用扣除基数。但是,待完工年度该项收入结转为会计收入时,不能再次作为三项费用扣除基数。

 房地产企业以地下人防设施作为地下车库出售或出租,是否作为计算计税成本的可售面积?计算有产权的地下车库是否作为计算计税成本的可售面积?

个人意见:根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)文件第33条规定,企业以地下基础设施作为停车场所的,作为公共配套设施处理,而公共配套设施在计算计税成本时,作为不可售面积,因此无论是无产权的地下人防设施,还是有产权的地下车库,都是以地下基础设施建造的停车场所,因此均可以不作为可售面积计算。

 3.企业自有房屋的装修费,如何在企业所得税前扣除?

根据《企业所得税法实施条例》第70条规定,其他长期待摊费用,自支出发生的次月起,按照不短于3年摊销。因此自有房屋的装修费如果是发生在投入使用前的,应当纳入房屋原值,如果是发生在投入使用后,应当在下一次装修前的期间内摊销,摊销年限不短于3年。

 4.企业的房屋会计上按照40年计提折旧,税务上按照20年计提折旧,并且在年末纳税申报表进行纳税调减,是否允许?

按照最低折旧年限计提折旧在企业所得税前扣除,会计折旧年限和税法最低折旧年限有差异的,如果会计折旧年限长于税收折旧年限,应当允许纳税人在年度纳税申报时做纳税调减处理。 

5.企业支付的电力增容费、管网建设费、集中供热初装费摊销期限如何界定?

根据《企业所得税法实施条例》第70条规定,其他长期待摊费用自发生之日起,按照不短于3年摊销。因此对一次性支付的费用,如果有合同规定服务年限的,应该服务合同年限内摊销,如果合同没有规定服务年限的,作为其他长期待摊费用应不短于3年摊销。

 6.房地产企业预售年度是否允许扣除未完工收入缴纳的营业税及附加?

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第六条文件第12条规定,允许扣除未完工收入缴纳的营业税金及附加。

 7.园林绿化工程是否允许作为公共配套设施预提成本?

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第六条文件第26条规定,园林绿化工程属于基础设施建造费,不属于公共配套设施,因此不允许预提成本。

文章来源:孙炜财税课堂


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