当前位置: 首页 > 以案说法 > 详情

涉及免租期租赁的财税处理(案例解析)

发布时间:2018-09-26 分类:以案说法 点击:322 0
点此收藏

租赁一、涉及免租期租赁的会计处理

企业会计准则租赁期收益银行存款预收账款应交税费科目收入银行”等科目,贷记“”、“”、“应交税费”等科目;对于资产固定资产承租人应当将经营租赁的租金在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产或当期损益;其他方法各位系统合理的,也可以采用其他方法,比如,根据租赁资产的使用量来确认租金。

企业会计负债二、税务处理

1.免租期是否需要视同销售缴纳增值税

营业税无形资产财政部《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第七条规定,出租不动产,租赁中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

2.增值税纳税义务发生时间

营改增(1)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具的,为开具发票的当天。

取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

(二)房产税规定

《关于安置残疾人就业单位等政策的通知》(财税[2010]121号)第二条规定,对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

承租人在免租期内使用房产,不属于《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)第一条规定的“无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税”。因为,存在免租期的房屋租赁,实质上还是有有偿租赁,且出租人还需要按照财税[2010]121号规定按照房产原值缴纳房产税,所以不需要承租人来“代缴房产税”。财税[2009]128号规定的是指房屋使用过程中,自始至终都是免收租金的,且方也没有按照房产原值缴纳房产税,所以才需要无租使用方代缴房产税。财税[2009]128号规定中的“代缴”就说明,只要一方缴纳了就可以。

1.租金收入的确认

包装物(2)《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干问题的通知》(国税函[2010]79号)第一条规定:根据《实施条例》第十九条的规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。

选择权2.租金支出的确认

经营活动融资租赁融资三、涉及免租期租赁的税会差异分析

会计上遵循,采用直线法或其他更系统更合理的方法,将收到的租金在包含免租期的整个租赁期内确认收益。而税法规定,按合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现,这就导致会计与税务在确认租金收入的时间上存在差异。税法规定的原则是一种特殊的收入确认原则,既不是原则,也不是原则。因为合同约定的付款时间并不是均匀的,也有可能合同约定的收款时间而出租人并没有收到租金的情况。

(二)租金支出的确认

四、案例解析

会计准则投资性房地产成本法一般纳税人2018年,甲公司将一排临街门面房出租给乙公司,双方签订了经营租赁合同。合同约定:租赁期限为2018年9月1日至2021年1,月租金10万元(不含税),其中2018年9月至12月为免租期;租金每年支付一次,乙公司应分别于2018年9月1日、2019年9月1日、2020年9月1日支付租金120万元及增值税税额6万元。双方如约履行了合同,甲公司在如期收到租金时开具了增值税专用发票。

问题:出租房的财税处理

(一)2018年度的财税处理

借:银行存款126万元

应交税费——简易计税6万元

借:税金及附加15.24万元

3.免租期内收入的确认:2018年9月至12月为免租期,按会计准则规定应将租金总额在包含免租期在内的整个租赁期内分摊,假定采用直线法,则2018年9月至12月应确认的收入金额=120*3/(12*3+4)*4=36万元。

     贷:其他业务收入36万元

借:4万元

投资房地产4万元

所得税会计计税基础暂时性差异递延所得税资产税率通俗的讲,2018年度会计处理只确认了36万元的收入,而税务处理需要确认收入120万元,税务处理比会计处理多出了84万元的收入,则84万元就需要提前缴纳所得税21万元,但是这21万元税款可以以后年度通过少交而抵扣,自然就属于企业资产。

贷:21万元

由于租金收入虽然是提前取得,但是并不满足国税函[2010]79号规定的可以分期确认的条件,因为是分年取得而不是一次性取得的,所以只能按照《企业所得税法实施条例》规定按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入。因此,甲公司在2018年度租金的应税收入是120万元。

所得税汇算清缴项目(二)2019年度的财税处理

借:银行存款126万元

应交税费——简易计税6万元

:2019年度收入额=120*3/(12*3+4)*12=108万元

贷:其他业务收入108万元

3.房产税:2019年度应交房产税=120*12%=14.4万元

贷:应交税费——应交房产税14.4万元

借:其他业务成本12万元

借:递延所得税资产3万元

6.企业所得税处理

(三)2020年度的财税处理

(四)2021年度的财税处理

借:预收账款72万元

2.计提折旧

贷:投资性房地产累计折旧12万元

借:所得税费用27万元

4.企业所得税处理

(五)财税处理总结

涉及免租期租赁的财税处理(案例解析)

说明:上表的“差异”就是每年企业所得税汇算清缴时需要进行纳税调整的金额。

         文章来源:税问精选

选中的关键字:
去百度搜索
搜索结果