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房地产公司销售“精装房”,税收怎么缴?

发布时间:2018-09-15 分类:以案说法 点击:289 1
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随着房地产市场的不断发展,房产公司在进行商品房销售时也形式多样,如:销售精装房、购房送车位、购房送家电等等,下面分析房地产公司与销售“精装房”有关的税收怎么处理 。

案例:万诚房地产公司在某市开发一楼盘,2016年7月份动工建设,预计2018年5月对外开始对外预售。为了促进销售,公司决定将商品房打造成精装房,精装房包含部份家电及家具,如:厨柜、热水器、油烟机等。精装房在销售时,《商品房买卖合同》中注明的装修费用(含装饰、家具、家电等费用),已经包含在房价中。那么与商品房销售有关的税收怎么缴纳?

一、增值税根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号 )《附件1:营业税改征增值税试点实施办法 》第十四条条规定,下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产: (一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 (二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 (三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。根据以上规定,万诚房地产公司销售精装修房,已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用(含装饰、设备等费用),已包含在房价中。因此,不属于税法中所称的无偿赠送,无需视同销售,不单独计价,与销售房地产一并按照11%税率计算缴纳增值税。但是,如果万诚房地产公司将销售精装修房和房中的家具、家电等分别进行开票的,则精装修房按销售不动产适用11%的税率,房中的家具、家电等按销售货物适用17%的税率。

二、土地增值税根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条规定,房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。江苏省地方税务局《关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规(2015)8号)第五条规定,房地产开发企业销售已装修的房屋,对以建筑物或构筑物为载体,移动后会引起性质、形状改变或功能受损的装修支出,可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品(如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等),不计收入也不允许扣除相关成本费用。同时,根据《建设部关于印发〈商品住宅装修一次到位实施细则〉的通知》(建住房〔2002〕190号)规定,住宅装修工程中不含住宅不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。因此,万诚房地产公司销售精装修房,装修费用可以计入房地产开发成本,并作为土地增值税的扣除项目,但是住宅装修工程中,不含不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。也就是说,万诚房地产公司在计算土地增值税时,装修费用可以计入房地产开发成本,并可以加计20%的扣除。但是,对于装修中所使用的家具、电器等动产设施,属可移动的物品,不计收入也不允许扣除相关成本费用。

三、契税根据国家税务总局《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》(国税函〔2007〕606号)相关规定,房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款,买卖装修的房屋,装修费用应包括在内。因此,客户在购买万诚房地产公司销售的精装修房时,应以《商品房买卖合同》中注明的销售总价(含装饰、设备等费用)作为计算契税的计税价格。

四、印花税根据财政部 国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》财税〔2006〕162号第四条规定,对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。因此,万诚房地产公司销售的精装修房时,应以《商品房买卖合同》中注明的销售总价(含装饰、设备等费用)作为印花税的计税价格。按产权转移书据适用税率万分之五计算缴纳印花税。

文章来源:财税号公众号

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