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房地产企业出租无产权的停车位和地下室,增值税怎么算?

发布时间:2018-10-09 分类:土地增值税清算 点击:242 0
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案例

某房地产开发公司开发了西山湖小区,小区地下一层为停车位及地下储藏室。停车位和地下储藏室均无产权证照,也无法办理产权证照。在2017-2018年2月期间,公司向客户销售停车位及地下储藏室,停车位18万每个,地下储藏室10万每个。公司与业主签定《地下车位使用合同》及《储藏室使用合同》,合同中约定:“该车位的使用期限为二十年……使用期限届满,甲方同意将该车位继续无偿提供给乙方使用至2080年12月31日(与土地使用权期限一致)。”储藏室合同约定与《地下车位使用合金?还是按租赁不动产计算税金?

请问:该业务应该怎么计算增值税?是按销售开发产品(或不动产)计算税金?还是按租赁不动产计算税金?

各地税务机关的口径

问:纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时,如何计算缴纳增值税?

湖北国税:纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时,所签订租赁合同约定租期为20年(含)以上,并一次性收取租金的,按转让建筑物永久使用权,依销售不动产的规定征收增值税;否则,按不动产租赁征收增值税。

点评:湖北国税采取了按合同年限界定的方法。超过20年的,认定为销售不动产。


青岛国税:1.对于捆绑住宅转让车位使用权,在《购房合同》或《车位使用权转让协议》中约定车位价款包含在其购房款中,其转让车位使用权的行为不属于无偿转让不动产,不视同销售行为。

2.对于单独转让车位使用权,属于销售不动产行为,按照销售不动产相关规定缴纳税款。转让车位使用权,不涉及销售房地产建筑面积,不得扣除支付的土地价款。

3.销售具有产权的车库、车位,按照销售自行开发房地产项目规定执行。

点评:青岛国税按照是否单独转让的方法来界定。


江苏国税:根据财税【2016】36 号有关应税服务注释规定,转让建筑物永久使用权,按照销售不动产缴纳增值税。因此纳税人出售没有独立产权的车位或储藏间,应按销售不动产缴纳增值税。

点评:江苏国税直接按照不动产销售界定。

业 界 观 点

按照实质重于形式的原则,如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力,应按照出售不动产处理。

《合同法》规定,租赁合同超过 20 年无效。对于出售没有独立产权的车位或储藏间,虽然购买方并未取得完全的占有权、使用权、收益权、处置权,但本着实质重于形式的原则,并从尊重交易双方习惯出发,应该按照出售不动产进行处理。

文章来源:三峡财税

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