土地转让及土地成本注意事项

·老师简介：

王丽娜

注册税务师，中级会计师

多年税务师事务所工作经验，一直从事土地增值税清算工作。

目前主要负责河北省土地增值税的清算工作。

·专题简介：

第一部分：土地转让案例及分析

案例：

转让方：A房地产开发有限公司

受让方：B房地产开发有限公司

某市A公司在2012年8月从国土部门取得3000平的土地，支付土地金300万元，缴纳契税12万，缴纳印花税0.15万，该公司在2014年4月将该土地（未将生地变为熟地）以1000万的价格转让给当地B公司。

分析：

营改增前

1、营业税及附加 

财税[2003]16号 规定单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。没有明确原价是否包含相关税费，部分地区做了明确规定，大部分地区都规定了不得扣除购买时支付的相关税费。

—转让该土地应缴纳的营业税=（1000-300）*5%=35万

—转让该土地应缴纳的城建税=35*7%=2.45万

—转让该土地应缴纳的教育附加=35*3%=1.05万

—转让该土地应缴纳的地方教育附加=35*2%=0.7万

2、印花税  

按产权转移数据 1000万*0.05%=0.5万

3、土地增值税  

国税函发[1995]110号 六（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

—转让该土地的增值额= 1000-300-12-0.15-35-2.45-1.05-0.7-0.5 =648.15

—转让该土地的增值率= 648.15/351.85=184%

—四级超率累进税率  50%     15%

—应缴纳的土地增值税= 648.15*50%-351.85*15% =271.30万

4、企业所得税  

需要将土地收入与税法允许扣除的计税成本与企业全部的经济业务一起进行汇算清缴.

1、契税 

根据国家土地管理相关法律法规和《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则的规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税，承受的单位和个人为契税的纳税人。契税税率3%-5%(例，河北税率：4%）

1000*4%=40万

2、印花税 

产权转移数据 万分之五

3、土地使用税

按实际占地面积

—营改增后

转让方：

营业税--增值税（11%、3%）

土地增值税在计算时—收入是不含税收入，增值税不允许扣除，只允许扣除附加.

第二部分 土地增值税清算过程中土地成本的相关注意事项

①土地成本的分摊方法

冀地税征便函〔2014〕3号在《关于地方税有关业务问题解答》文件基础上，对占地面积法计算方法明确如下：

占地面积，是指地上建筑物所占有或使用的土地水平投影面积。

为便于计算，统一按照《建筑工程规划许可证》所附的一层施工平面图标注的地上面积计算。

②土地由工业用地变为商业用地

根据《土地管理法》第56条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第13条、第18条规定，若改变原土地用途的必须符合城市总体规划，并需要经规划部门批准，如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。收储+补偿与招拍挂在会计上可视为一揽子交易，但在税法上是两项独立的交易，在收储过程中涉及到的相关税费应该缴纳。

③以土地投资入股

根据财税[2006]21号第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定，该规定在2015年1月1日之前有效，在2015年1月1日-2017年12月31日适用[财税]2015 5号的相关规定。

④受让方须取得合法有效凭证，国税发2006 187文 扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

⑤企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本加计20%的扣除；后续建设支出扣除项目的处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条例实施细则》第七条相关规定执行。(河北省)

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