房地产开发企业承诺无偿向政府移交开发商品的税务处理分析

 基本情况：

房地产开发企业在土地拍卖时承诺（并已在土地出让合同中约定），在开发产品整体竣工验收时，无偿向政府或政府指定机构移交部分商品房。

税收上怎样处理？

方案一（最优方案）

目标:还原向政府或政府指定部门移交房地产的经济实质，明确企业实际上是以其建造的开发产品抵偿其取得该宗地土地使用权所应支付的土地价款的一部分，即企业取得该宗土地的使用权应支付的价款一部分是以现金（拍卖成交价款）方式支付，一部分是以开发产品（移交房地产）抵偿。

处理流程:与政府、土地管理部门签订补充协议，明确向政府或政府指定机构移交的房地产属于以开发产品（房地产）抵偿“应向政府部门支付的该宗土地使用权的土地价款的一部分”。

移交房产时，向政府索取省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，项目注明：土地出让金或土地出让收益，金额为移交时该部分移交房地产的市场价格总额。（注：该价格总额应能被税务主管机关认可为移交房地产的视同销售价格）。

——增值税

以不动产抵偿土地价款，属于有偿转让不动产，为增值税的征税范围。

税务处理过程

企业与政府部门签订相关协议，并索取合格的财政票据后，通过拍卖获得的该宗土地使用权的土地价款即为：①以现金支付的部分；②以房地产抵偿的部分。

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

其中，销售额计算公式中的全部价款和价外费用包含该部分移交房地产的视同销售价款，当期允许扣除的土地价款中包含以房地产抵偿的土地价款部分，从整个项目开发周期来看视同销售价款的金额与以房地产抵偿的土地价款部分的金额是相等的，相减为零，没有造成应交增值税的增加。

政策依据：

1.《营业税改征增值税试点实施办法》【财税[2016]36号附件1】

第十条 销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，……。

第十一条 有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

2.《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》【国家税务总局公告2016年第18号】

第四条：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）；

第五条：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

3.财政部、国家税务总局《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》【财税[2016]140号】

第七条 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

——企业所得税

房地产开发企业以房地产（开发产品）抵偿土地价款，属于企业将开发产品用于抵偿债务，应视同销售。

税务处理及影响

1.处理思路

首先，房地产开发企业以房地产（开发产品）抵偿土地价款，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

其次，以房地产抵偿的土地价款部分，可以计入企业的房地产开发成本，通过结转销售成本进行税前扣除。

2.影响

在计算开发项目的应交企业所得税时，是以收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额，乘以适用税率计算整个项目开发期的应交企业所得税金额。

其中，收入总额中包含该部分移交房地产的视同销售价款，各项扣除中包含以房地产抵偿的土地价款部分（体现在销售成本中），从整个项目开发周期来看视同销售价款的金额与以房地产抵偿的土地价款部分的金额是相等的，相减为零，没有造成应交企业所得税的增加。

政策依据：

1.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》【中华人民共和国国务院令第512号】第二十五条规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

2.《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》【国税函[2008]828号】规定：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，现就企业处置资产的所得税处理问题通知如下：

二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

（一）用于市场推广或销售；

（二）用于交际应酬；

（三）用于职工奖励或福利；

（四）用于股息分配；

（五）用于对外捐赠；

（六）其他改变资产所有权属的用途。

三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入。

3.《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》【国税发[2009]31号】

第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

——土地增值税

房地产开发企业以房地产（开发产品）抵偿土地价款，属于将开发产品用于抵偿债务，发生所有权转移时应视同取得房地产销售收入缴纳土地增值税。

税务处理过程

土地增值税汇算清缴时，是以转让房地产取得的收入减除各项扣除项目金额后的余额为开发项目的增值额，进而计算增值率，最后按照增值额和适用税率（根据增值率选择适用税率）计算缴纳土地增值税。

增值额=应税收入-（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+其他扣除项目）

增值率=增值额÷扣除项目金额=增值额÷（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+其他扣除项目）

其中，应税收入中包含无偿移交房地产的视同销售价款，扣除项目中的取得土地使用权所支付的金额中包含以房地产抵偿的土地价款部分，从整个项目开发周期来看视同销售价款的金额与以房地产抵偿的土地价款部分的金额是相等的，相减为零，没有造成土地增值额的增加。

同时，税法规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

如果符合规定的条件，能够按房地产抵偿的土地价款部分的金额加计扣除20%的话，整个开发项目的土地增值额是减少的，同时增值率也会降低。

简单说，由于土地增值税执行超率累进税率，缴纳土地增值税的多少，取决于土地增值额（基数）和增值率（对应适用税率），如果增值额不变，而增值率降低的话，应交土地增值税金额有可能会减少。

政策依据：

1.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》【国税发[2006]187号】

三、非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第七条：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：①取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。②开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（其他略）

对从事房地产开发的纳税人可按上述①、②项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

——契税

按照此种处理方式，有可能涉及补交契税的情况。

税务处理过程

契税=计税价格×适用税率。

其中出让国有土地使用权的，契税的计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

企业与政府部门签订相关协议，并索取合格的财政票据后，通过拍卖获得的该宗土地使用权的土地价款即为：①以现金支付的部分；②以房地产抵偿的部分。

可以看出，如果按照此方案执行，有可能造成契税计税价格的增加。

政策依据：

1.根据《契税暂行条例》规定，以出让的方式取得国有土地使用权应缴纳契税。

2.《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格。

方案二（次优方案）

目标:明确企业向政府或政府指定机构无偿移交房地产属于公益性捐赠。

处理流程:与政府单独签订捐赠协议，明确企业向政府或政府指定机构无偿移交房地产属于公益性捐赠。

移交房产时，向政府或政府指定机构索取财政部门印制的公益性捐赠票据（注：按照行政管理级次分别由财政部或省、自治区、直辖市财政部门印制）。项目注明：接受公益捐赠，金额为移交时该部分移交房地产的市场价格总额。（注：该价格总额应能被税务主管机关认可为移交房地产的视同销售价格）。

实施要点

1.用于公益事业的捐赠支出，是指《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的向公益事业的捐赠支出，具体范围包括：（一）救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动；（二）教育、科学、文化、卫生、体育事业；（三）环境保护、社会公共设施建设；（四）促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业。

2. 县级以上人民政府及其部门和国家机关均指县级(含县级)以上人民政府及其组成部门和直属机构。

——增值税

企业向其他单位或者个人无偿转让不动产，视同销售不动产，但用于公益事业的除外。

税务处理过程

如果企业向政府或政府指定机构无偿移交房地产行为能够被税务部门认定为用于公益事业，则无需视同销售房地产，不征收增值税。

政策依据：

1.《营业税改征增值税试点实施办法》【财税[2016]36号附件1】

第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

——企业所得税

房地产开发企业将房地产（开发产品）无偿移送他人，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

公益性捐赠，是指企业通过公益性社会团体或者县级（含县级）以上人民政府及其部门，用于《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的公益事业的捐赠。企业根据捐赠协议向政府或政府指定机构无偿移交房地产，并获得合规的公益性捐赠票据，属于公益性捐赠支出。

税务处理及影响

1.处理思路

首先，房地产开发企业以房地产（开发产品）对外捐赠，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

其次，如果能够被税务部门认定为公益性捐赠支出，则不超过年度利润总额的12%的部分，准予在企业所得税税前扣除。年度利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的年度会计利润。（注：按照2017年2月24日《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国企业所得税法>的决定》，允许符合条件的公益性捐赠支出在超过年度标准的情况下结转以后三年扣除）。

2.影响

在计算开发项目的应交企业所得税时，是以收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额，乘以适用税率计算整个项目开发期的应交企业所得税金额。

其中，收入总额中包含移交房地产的视同销售价款，各项扣除中包含准予税前扣除的公益性捐赠支出（体现在营业外支出中）。

由于公益性捐赠支出是限额扣除，因此形成收入全额计入，而支出不能全额扣除的情况。与方案一相比，整个开发项目的应纳税所得额有所增加，进而造成应交所得税的增加。

政策依据：

（一）关于视同销售收入的确认

1.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》【中华人民共和国国务院令第512号】第二十五条规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

2.《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》【国税函[2008]828号】规定：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，现就企业处置资产的所得税处理问题通知如下：

二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

（一）用于市场推广或销售；

（二）用于交际应酬；

（三）用于职工奖励或福利；

（四）用于股息分配；

（五）用于对外捐赠；

（六）其他改变资产所有权属的用途。

三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入。

3.《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》【国税发[2009]31号】

第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

（二）关于捐赠支出的税前扣除

1.《中华人民共和国企业所得税法》【中华人民共和国主席令第六十三号】

第九条　企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

2.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》【中华人民共和国国务院令第512号】

第二十五条　企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

第五十一条　企业所得税法第九条所称公益性捐赠，是指企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，用于《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的公益事业的捐赠。

第五十三条　企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12%的部分，准予扣除。

年度利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的年度会计利润。

3.《关于公益性捐赠税前扣除有关问题的通知》【财税[2008]160号】

一、企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，用于公益事业的捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。年度利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的大于零的数额。

三、本通知第一条所称的用于公益事业的捐赠支出，是指《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的向公益事业的捐赠支出，具体范围包括：（一）救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动；（二）教育、科学、文化、卫生、体育事业；（三）环境保护、社会公共设施建设；（四）促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业。

五、本通知第一条所称的县级以上人民政府及其部门和第二条所称的国家机关均指县级(含县级，下同)以上人民政府及其组成部门和直属机构。

八、公益性社会团体和县级以上人民政府及其组成部门和直属机构在接受捐赠时，应按照行政管理级次分别使用由财政部或省、自治区、直辖市财政部门印制的公益性捐赠票据，并加盖本单位的印章；对个人索取捐赠票据的，应予以开具。

九、公益性社会团体和县级以上人民政府及其组成部门和直属机构在接受捐赠时，捐赠资产的价值，按以下原则确认：（一）接受捐赠的货币性资产，应当按照实际收到的金额计算；（二）接受捐赠的非货币性资产，应当以其公允价值计算。捐赠方在向公益性社会团体和县级以上人民政府及其组成部门和直属机构捐赠时，应当提供注明捐赠非货币性资产公允价值的证明，如果不能提供上述证明，公益性社会团体和县级以上人民政府及其组成部门和直属机构不得向其开具公益性捐赠票据。

4. 《中华人民共和国企业所得税法》【中华人民共和国主席令第六十四号】

第九条 企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除；超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。

——土地增值税

企业通过国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的纳税义务人。

税务处理过程

土地增值税汇算清缴时，是以转让房地产取得的收入减除各项扣除项目金额后的余额为开发项目的增值额，进而计算增值率，最后按照增值额和适用税率（根据增值率选择适用税率）计算缴纳土地增值税。

增值额=应税收入-（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+其他扣除项目）

增值率=增值额÷扣除项目金额=增值额÷（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+其他扣除项目）

如果能够被税务部门认定为通过国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业，企业不属于土地增值税的纳税义务人。

同时需要注意的是，由于该赠与不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，因此，进行土地增值税清算时不扣除相应的成本和费用。

由于土地增值税执行超率累进税率，缴纳土地增值税的多少，取决于土地增值额（基数）和增值率（对应适用税率），虽然增值额减少，但增值率升高还是降低不确定（取决于应收收入和扣除项目各自减少的幅度），对于土地增值税缴纳的影响是无法判断的，需要具体测算才会得出结论。（注：但与第一种方案相比，土地增值税总体税额增加的可能性非常大）。

政策依据：

1. 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第二条　条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

3.《关于土地增值税一些具体问题的通知》【财税字[1995]48号】

四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题

细则所称的“赠与”是指如下情况：

（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

4.《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》【国税发[2009]91号】

第十九条  非直接销售和自用房地产的收入确定

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。【参考房地产出租收入不征收土地增值税但成本费用不扣除的原理】

方案三（最差方案）

说明:在企业未能按照前两种方案实施的情况下，可能采用此种处理方式。

这种处理方式虽然也需要与政府签订协议（比如无偿移交资产协议），也可能获得政府部门开具的票据（比如收据）。但因为不能满足方案一和方案二的要求（特别是形式要求），因此无法按方案一和方案二的处理方式进行税务处理。

——增值税

企业向其他单位或者个人无偿转让不动产，视同销售不动产，征收增值税。

税务处理过程

如果企业向政府或政府指定机构无偿移交房地产行为不能被税务部门认定为用于公益事业，则视同企业销售房地产，需要缴纳增值税。

因为实际无销售额，因此主管税务机关有权按照《营业税改征增值税试点实施办法》的规定确定销售额，考虑到企业实际情况，最有可能的方式是按照企业最近时期销售同类不动产的平均价格确定。

政策依据：

1.《营业税改征增值税试点实施办法》【财税[2016]36号附件1】

第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

3. 《营业税改征增值税试点实施办法》【财税[2016]36号附件1】

第四十四条 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

成本利润率由国家税务总局确定。

不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。

——企业所得税

房地产开发企业将房地产（开发产品）无偿移交政府或政府指定机构，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

房地产开发企业将房地产（开发产品）无偿移送他人同时不符合公益性捐赠支出的条件，不属于公益性捐赠支出。

税务处理及影响

1.处理思路

首先，房地产开发企业以房地产（开发产品）对外捐赠，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

其次，非公益性捐赠支出不允许税前扣除。

2.影响

在计算开发项目的应交企业所得税时，是以收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额，乘以适用税率计算整个项目开发期的应交企业所得税金额。

其中，收入总额中包含移交房地产的视同销售价款，而各项扣除中不包含任何非公益性捐赠支出（体现在营业外支出中）

由于非公益性捐赠支出不能税前扣除，因此形成收入全额计入，而支出不能扣除的情况。与前两种方案相比，整个开发项目的应纳税所得额大大增加，进而造成应交所得税的大大增加。

政策依据：

（一）关于视同销售收入的确认

1.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》【中华人民共和国国务院令第512号】第二十五条规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

2.《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》【国税函[2008]828号】规定：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，现就企业处置资产的所得税处理问题通知如下：

二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

（一）用于市场推广或销售；

（二）用于交际应酬；

（三）用于职工奖励或福利；

（四）用于股息分配；

（五）用于对外捐赠；

（六）其他改变资产所有权属的用途。

三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入。

3.《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》【国税发[2009]31号】

第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

（二）关于捐赠支出的税前扣除

1.《中华人民共和国企业所得税法》【中华人民共和国主席令第六十三号】

第十条　在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：（五）本法第九条规定以外的捐赠支出；（六）赞助支出。

——土地增值税

企业除通过国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的纳税义务人以外，其余房地产赠与行为均需缴纳土地增值税。

税务处理过程

土地增值税汇算清缴时，是以转让房地产取得的收入减除各项扣除项目金额后的余额为开发项目的增值额，进而计算增值率，最后按照增值额和适用税率（根据增值率选择适用税率）计算缴纳土地增值税。

增值额=应税收入-（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+其他扣除项目）

增值率=增值额÷扣除项目金额=增值额÷（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+其他扣除项目）

其中，应税收入中包含无偿移交房地产的视同销售价款，而扣除项目没有增加，从而造成开发项目土地增值额的净增加，显而易见，增值率也会升高。

由于土地增值税执行超率累进税率，缴纳土地增值税的多少，取决于土地增值额（基数）和增值率（对应适用税率），如果增值额增加，增值率也升高的话，与前两种方案相比，土地增值税总体税额肯定会大大增加。

政策依据：

1. 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第二条　条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

3.《关于土地增值税一些具体问题的通知》【财税字[1995]48号】

四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题

细则所称的“赠与”是指如下情况：

（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

4.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》【国税发[2006]187号】

三、非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

阅读二：企业对外赠送的财税处理工作清单

作者：李舟

企业经营过程中常常出现一些对外赠送行为，如何进行财税处理争议颇多。为了理解的方便，我们可以将对外赠送从两个角度来进行分析，一个是赠送的是外购产品还是企业自己的产品；另一个是交际应酬性质的赠送还是促销过程的赠送。由此可以有如下类别：

一、公司产品+交际应酬赠送

案例：A公司以自己生产的保健品作为礼品赠送给来访客人。

1、会计处理：应计入业务招待费。

2、增值税：视同销售，但问题是进项税额是否需要转出，我们的理解是既然视同销售进项税不需要转出。

3、企业所得税：按照销售公允价格视同销售确认收入。

4、个人所得税：需要企业代扣代缴20%个人所得税。以前按照其他所得，现在只能按照偶然所得收入。

二、外购产品+交际应酬赠送

案例：A公司外购平板电脑作为礼品赠送给来访客人。

1、会计处理：应计入业务招待费。

2、增值税：视同销售，但问题是平板电脑进项税额是否需要转出，我们的理解是既然视同销售进项税不需要转出。当然，如果是进项税已经转出，应不需要再视同销售，这样才符合增值税进销项配比的逻辑。

3、企业所得税：按照销售公允价格视同销售确认收入。外购平板电脑的价格就是公允价格，因此实务中一般处理为平进平出，没有所得。也无需另行处理。

4、个人所得税：需要企业代扣代缴20%个人所得税。以前按照其他所得，现在只能按照偶然所得收入。

三、公司产品+促销过程赠送

案例：A公司以自己生产的保健品作为药品促销，凡购买十万元药品的赠送1万元保健品。

1、会计处理：应处理为捆绑销售，将十万元在药品和保健品两种产品进行分摊分别确认收入。

2、增值税：不存在视同销售，直接处理为捆绑销售，开票时分解两种产品即可。

3、企业所得税：不存在视同销售，直接处理为捆绑销售，分解两种产品确认收入即可。

4、个人所得税：由于不属于无偿赠送，不涉及。

四、外购产品+促销过程赠送

促销有可能分为两种情况，用两个案例分别说明：

案例：A房地产公司以外购的平板电脑实施促销，业主凡购买指定户型房屋赠送平板电脑一台。

1、会计处理：应处理为促销费用。

2、增值税：由于不属于无偿赠送，不需要视同销售，进项正常抵扣，销售按照房屋正常售价处理即可。

3、企业所得税：由于不属于无偿赠送，不需要视同销售，直接作为促销费用税前扣除。

4、个人所得税：由于不是无偿赠送，不涉及个人所得税。

案例：A房地产公司中秋节举办促销活动，到场人员每人赠送月饼一盒。

1、会计处理：应处理为促销费用。

2、增值税：属于典型的无偿赠送，需要视同销售，进项正常抵扣，销项按照平进平出处理即可。

3、企业所得税：按照销售公允价格视同销售确认收入。外购月饼的价格就是公允价格，因此实务中一般处理为平进平出，没有所得。企业也无需另行处理。

4、个人所得税：由于是无偿赠送，需要代扣代缴个人所得税。以前按照其他所得，现在只能按照偶然所得收入。

文章来源：李舟财税圈