地下车库房产税该怎么征 争议焦点在哪？

      地下车库房产税该怎么征 
　　 
　　李宏伟 
　　 
　　自人民防空法公布实施以来，新建居民小区都配建有地下建筑。这些地下建筑平时一般作为车库使用，按照权属不同区分为人防地下车库（即人防工程）和非人防地下车库。由于都具备房屋功能，皆为房产税的征税对象。然而，在实际征管中，由于相关税收法规不够细致，业界存在诸多争议。对此，笔者认为应该结合相关法规判定房产的真正权属，准确作出税务处理。 
　　 
　　各种观点 
　　 
　　第一种观点认为，非人防地下车库应视为开发企业开发的商品房，售出前不征房产税，除非提前实际使用；第二种观点认为，非人防地下车库和人防地下车库与地上商品房视为一体，根据地上商品房的征免情形来决定是否征收房产税；第三种观点认为，非人防地下车库和人防地下车库应自建成之日起，视为开发企业的固定资产，从价或者从租征收房产税；第四种观点认为，人防地下车库只对从租行为征收房产税。 
　　 
　　争议焦点 
　　 
　　要解决地下车库房产税如何征收的问题，首先需要厘清两个争议焦点。 
　　 
　　焦点一：地下车库是否为商品房。《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号，以下简称89号文件）规定，房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品。因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前不征收房产税。由此可见，是否对地下非人防设施和地下人防设施征收房产税，判断基础之一在于其是否属于商品房。 
　　 
　　89号文件未对商品房作出具体界定，相关法规也不够明确。一种比较普遍的说法是，商品房特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或者其他建筑物不属于商品房范围。同时，商品房是开发商开发建设的供销售的房屋，能办《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，可以自定价格出售的产权房。 
　　 
　　基于此，参考其他税种（如土地增值税）的征管实际，地下非人防车库发生的成本在清算审核中不予扣除，相应建安成本作为折旧在企业所得税前列支，与固定资产的处理方式一致。据此，笔者认为地下非人防车库的产权属于开发商，由于不计入容积率，不能办理《国有土地使用证》，依据现有法律，不能在市场上正常销售，只能自持，应认定为非商品房，不能作为商品房适用89号文件之规定。 
　　 
　　人民防空法第五条第二款规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。开发企业作为投资者，平时拥有使用权和收益权，根据物权法规定，完整的物权包括“占有、使用、收益和处置”四个方面，开发企业并不拥有完全产权。并且，同地下非人防车位一样，地下人防车库不能办理《国有土地使用证》，不能在市场上自由流通，应认定为不属于商品房，属于人防工程， 
　　 
　　焦点二：地下车库是否可与地上建筑物视为一体。《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号，以下简称181号文件）规定，对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税，其余应视为完全建在地面下的建筑。 
　　 
　　居民小区的人防工程和非人防地下车库结构上通常与地上建筑相连，但权属却不尽相同，有的同属一个主体，有的分属不同主体。关于181号文件的上述规定，如果仅指结构上相连，则应视为一个整体按地上建筑物有关规定计征房产税；如果考虑到权属的一致性，则存在一定争议。地下非人防车库权属归开发企业，人防地下车库权属不明，而地上房屋随着售卖，权属大部分已经转移至个人业主。值得注意的是，地上房屋既可卖给个人，也可卖给纳税单位，那么地下建筑是否也因此区分为免税部分与纳税部分？税务机关又如何才能及时、准确掌握相关交易信息？这些实际问题在实践中都很难解决。 
　　 
　　因此，仅从结构上判定人防工程和非人防地下车库是否与地上建筑物“相连”，不但法理不通，实际征管也行不通。在权属一致的前提下，从结构上判断地上、地下建筑比较合乎法理，且易于操作。比如说，除上海、重庆两个试点地区外，对居民个人独栋别墅的地下室而言，地上、地下建筑权属一致，可以明确判断其所有人不具有房产税纳税义务。对于以普通住宅为主的居民小区的地下非人防车库，由于地上住宅属于居民个人，地下非人防车库属于开发企业。在这种情况下，非人防车库应视为完全的、独立的地下建筑，需要缴纳房产税。
　　 
　　基本结论 
　　 
　　笔者认为，地下车库是否缴纳房产税应分别作出处理。 
　　 
　　一是非人防地下车库。虽然非人防地下车库权属归开发企业，但不能作为开发企业的商品房，应视为开发企业的固定资产，在建成之日的次月，即办理竣工备案的次月申报缴纳房产税。在考虑权属是否一致和结构是否相连的前提下，按照181号文件的规定处理。 
　　 
　　二是人防地下车库。人防地下车库权属并不明确，不能作为开发企业的商品房，适用89号文件的减免规定。根据房产税暂行条例第二条规定，产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。因此，地下人防车库的房产税纳税人为房地产开发企业。纳税义务发生时间为建成之日的次月，即办理竣工备案的次月，按照独立地下房屋征收房产税。 
　　 
文章来源：中国税务报-中国税网