最新政策：低价售房给员工，小心这两大涉税风险！

房地产公司在项目开发后，常常会将一部分住宅以较低的价格出售给内部员工，作为一种潜在福利。站在税法的角度，这样做有无问题？

税法中的各个税种，如增值税、企业所得税和土地增值税，都有关于销售价格认定的标准，如果价格明显偏低，常常会被税务机关认定为不合理交易，从而面临调整的风险，而员工自己得到了这一块福利，是否也涉及个税缴纳？往往是容易被忽视的地方。我们按照税种一一分析：

一、增值税

财税2016年36号文附件一中，对于增值税的价格认定是这样规定的：

第四十四条 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

成本利润率由国家税务总局确定。

这一条款界定了增值税判断销售公允价格的三个标准，而且是有次序的。先看自己，再看别人，最后还无法判断的按照组成计税价格。

二、土地增值税

财税2006年187号文件中对于价格认定是这样界定的：

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

土增的价格认定主要针对视同销售行为，比价原则同增值税相比少了一个计税价格标准，主要是按照市场价格比对。

三、企业所得税

国税发2009年31号文中也专门谈到了商品房价格问题：

第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

所得税的价格认定依然是基于视同销售，三个标准同增值税基本相同，但特别注意这里清楚界定了成本利润率不得低于15%。

如果房地产企业以低于市场价但高于成本价将住宅销售给本公司员工，是否可以按照刚才三个税种的文件进行价格核定？这是很多企业在实务中遭遇的争议问题，我们的意见如下：

1、由于房屋价格是一个变动的空间，而且不同性质、不同位置的房屋价格也各有不同，因此希望为公允价值找到一个绝对标准是不可能的，实务中合理性的判断最为重要。

2、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）文件，明显不合理的高价和明显不合理的低价认定参考标准为市场价的30%上下浮动，这一条可以作为房企定价的参考值。

3、同一笔交易，三个税种的价格判断是否统一也是个问题，实务中我们认为应基本统一，即使是组成计税价格的计算，也通常落在5%——15%之间，但三个税种的核定应一致。

四、个人所得税

如果认定企业将商品房销售给员工价格明显偏低，增值税、土地增值税和企业所得税有可能重新核定价格，但是否会将核定价格和实际成交价格之间的差额认定为员工收入要求员工缴纳个人所得税呢？

《财政部、国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税[2007]13号）文件做了不一样的界定：

一、根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织（以下简称单位）在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。

二、除本通知第一条规定情形外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。

前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。

对于房地产公司而言，当然属于第二条情况，但文件中给出的最低底线不是房子公允价格，而是购置或建造成本，房地产公司不可能出现购置情况，那么就按照建造成本来判断员工是否需要交纳个人所得税。其实意思很明白，至少不能比成本低，低于成本就要按照差额交纳个税。这个判断同前面三个税种的公允价值标准完全不同，希望企业能够关注。

如果认定了存在差额，如何缴纳个人所得税？原来的财税2007年13号文件给了一个优惠，允许按照一次性奖金分摊到12个月计算个税。随着个税法的改革，一次性奖金政策发生变化，13号文件的延续性文件正是刚刚发布的财税[2018]164号文件

五、关于单位低价向职工售房的政策

单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，符合《财政部 国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）第二条规定的，不并入当年综合所得，以差价收入除以12个月得到的数额，按照月度税率表确定适用税率和速算扣除数，单独计算纳税。计算公式为：

应纳税额＝职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额×适用税率－速算扣除数

月度税率表同一次性奖金的税率表，所以这里虽然单独表述，但本质上依然是同一次性奖金过渡优惠政策一起享受。但是一次性奖金优惠政策过渡只有三年期限，这里的低价售房个税没有三年期限。

因此，房地产企业将商品房低价售给员工，所遭遇的风险总结如下：

1、增值税、土地增值税、企业所得税可能重新要求认定价格补税，公允价值的审查按照税法规定实施；

2、个税不按照公允价值同实际成交价的差额，而是按照成本价同实际成交价的差额，换言之，如果以高于成本价格销售给员工，就不需要缴纳个税，如果低于成本，要按照差额交税，比照一次性奖金。

文章来源：中道财税