房地产销售折让、退回的税务处理揭秘

当前，房地产前景走势不明，大部分客户持币观望。之前已经入手的业主为了避免吃亏，纷纷通过“维权”，希望开发商降低房款总价甚至办理退房退款。

万科厦门白鹭郡项目由于身陷“五折促销”和“降价退款100万元”一系列传言已经成为目前的“网红项目”，当然万科厦门公司已经进行了辟谣。

如果房地产企业不幸发生了类似情况，税务应该如何处理？为了未雨绸缪，今天我们一起简要分析下房地产销售折让、退回的税务处理。

（一）增值税处理

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号文件印发）文件规定：适用一般计税方法计税的房地产企业，应按照第三十二条规定，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减。

适用简易计税方法计税的房地产企业，应按照第三十六条规定，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。

（二）发票处理

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号文件印发）第四十二规定：纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本办法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项税额或者销售额。

对于红字增值税专用发票，则要根据《国家税务总局关于红字增值税发票开具有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第47号）等文件的规定开具。

如果未按照规定开具红字增值税专用发票，则不得扣减销项税额或者销售额，同时企业所得税的计税收入也不得减少。

（三）企业所得税处理

对于企业所得税，应《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第一条第（五）款规定处理：企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。

债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于现金折扣，销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。

企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让；企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。

即使真的发生了退房退款，房地产企业也不必悲观，可以参照恒大的“无理由退房”思路，权当无息使用了客户房款。

冬天来了，春天还会远吗？

文章来源：孙炜财税课堂