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土增法规专题20231116
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[青岛市地方税务局公告2018年第4号]
关于贯彻落实《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》若干问题的公告
2018-05-18
文章摘要
九、关于成本归集分摊问题
(一)同一土地增值税清算项目中包括普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的,应当分别计算土地增值税增值额和增值率,主要成本按照下列原则和方法计算分摊:
1.土地成本。土地成本,即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(一)项“取得土地使用权所支付的金额 ”和第(二)项房地产开发成本中的“土地征用及拆迁补偿费”。
土地成本按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产建筑面积比例计算分摊。如果清算项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的,应先按照别墅区的独立占地面积占清算项目总占地面积的比例,计算别墅区应分摊的土地成本;对剩余的土地成本,按照剩余普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产建筑面积比例计算分摊。
同一土地增值税清算项目中,包含联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑,土地成本可比照别墅,按照前款规定处理。
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[苏地税规[2015]8号]
关于土地增值税若干问题的公告
2015-12-31
文章摘要
二、关于土地成本分摊问题
土地成本是指取得土地使用权所支付的金额。土地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊。在不同清算单位或同一清算单位不同类型房产之间分摊土地成本时,可直接归集的,应直接计入该清算单位或该类型房产的土地成本;不能直接归集的,可按建筑面积法计算分摊,也可按税务机关认可的其他合理方法计算分摊。
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[青岛市地方税务局公告2015年第2号]
关于土地增值税和契税若干具体政策的公告
2015-05-05
文章摘要
一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊
开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的,应当分别计算土地增值税增值额和增值率,主要成本按照下列原则和方法计算分摊:
(一)土地成本
土地成本,即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(一)项“取得土地使用权所支付的金额”和第(二)项房地产开发成本中的“土地征用及拆迁补偿费”。
土地成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。如果开发项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的,应先按照别墅区的占地面积占开发项目总占地面积的比例,计算别墅区应分摊的土地成本;对剩余的土地成本,按照剩余普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。
开发项目中既包含多层、高层建筑又包含的联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑,土地成本可比照别墅,按照前款规定处理。
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[冀地税征便函[2014]第3号]
关于对土地增值税土地成本分摊方法进行明确的通知
2014-11-05
文章摘要
针对土地增值税土地成本分摊采用占地面积法如何计算的问题,经省局税政处和征管处共同研究,为确保政策执行的统一性,规避执法风险,实现税收公平公正,在《关于地方税有关业务问题解答》文件基础上,对占地面积法计算方法明确如下:
占地面积,是指地上建筑物所占有或使用的土地水平投影面积。为便于计算,统一按照《建筑工程规划许可证》所附的一层施工平面图标注的地上面积计算。
占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和,不包括道路、绿化等公共设施用地面积。
对于独立占地的不同类型房地产,土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊;同一建筑物中包含不同类型房地产的,再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。
对于裙楼土地成本的分摊,裙楼与主楼为同一基础(即基础对裙楼和主楼均有承重作用)的,则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊;裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊。
具体计算方法如下:
第一步:按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本:每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本
第二步:对于同一建筑物中包含不同类型房地产的,应当首先确定该建筑物占地的总土地成本,然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本:
1、普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本)
2、非普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋房地产非普通住宅建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)
3、其他类型项目应分摊的土地成本=∑(每栋房地产其他类型项目建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)
本文件自发文之日起执行,已经清算审核完毕的项目不再调整,尚未出具清算审核报告的项目统一按本文件执行。
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[内地税字[2014]159号]
关于进一步明确土地增值税有关政策的通知
2014-11-05
文章摘要
四、关于土地成本计算分摊方法
对于成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,分期开发项目占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费(以下简称“土地成本”)。同一项目中建造不同类型房地产开发产品的,按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地相对独立的不同类型房地产,应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
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[四川省地方税务局公告2014年第4号]
四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告
2014-06-10
文章摘要
二、关于共同成本费用的分摊
纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目,各清算项目取得土地使用权所支付的金额,按照占地面积法(即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)进行分摊;其他共同发生的成本费用,按照建筑面积法(即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例)进行分摊。
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[湖南省地方税务局公告2014年第7号]
关于进一步规范土地增值税管理的公告
2014-04-28
文章摘要
四、关于土地成本计算分摊问题
对于成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费(以下简称“土地成本”)。同一项目中建造不同类型房地产开发产品的,按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地相对独立的不同类型房地产,应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
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[鄂地税发[2013]44号]
关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见
2013-03-20
文章摘要
六、关于地下建筑物土地成本分摊问题
房地产开发项目在取得土地使用权时,申报建设规划含地下建筑,且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴,并列入产权销售的,其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。如交纳土地出让金的非人防地下车库,在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期,同时取得\\\\\\\\\\\\\\\"车库销售许可证\\\\\\\\\\\\\\\",在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物,不得进行土地成本分摊。
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[皖地税函[2012]306号]
安徽省地方税务局关于建设项目大配套费计征契税问题的批复
文章摘要
根据财政部 国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)文件规定,建设单位和个人缴纳的建设项目大配套费即城市建设基础设施配套费、白蚁预防工程费、新型墙体材料专项基金和人防工程易地建设费等,应该列入计税依据,照章征收契税。