请问土地增值税如何处理？

 你好！我公司是一家房地产开发企业，2016年开发商住楼综合体一栋，建筑面积1.2平方米，其中商住楼盘0.4万平方米。现在进行土地增值税清算，整个综合体土地增值税增值额-2230万元，其中：商业门面房土地增值税增值额530万元，住宅土地增值税增值额-2760万元。

请问是按照住宅和商业门面房分别计算征收土地增值税，还是将整个综合体汇总征收土地增值税？如果将整个综合体汇总不需要缴纳土地增值税；如果将住宅和商业门面房分别计算土地增值税，那需要缴纳159.2万元土地增值税。请问如何处理？

1、四川省税务局2020-09-08

四川12366纳税服务中心答复：

   您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

根据《财政部  国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定：“十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题

    对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。”

    二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

  以上答复仅供参考，如有其他疑问请联系主管税务机关咨询。

2、湖北省税务局2020-09-08

湖北税务12366纳税服务热线答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）文件第十三条规定，关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题。对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件第一条规定，土地增值税的清算单位。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）文件第二十一条规定，审核扣除项目是否符合下列要求：（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局（https://etax.hubei.chinatax.gov.cn/portal/）——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅联系电话。

上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。

祝您工作愉快！欢迎您再次咨询。

3、河南省税务局2020-09-08

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

    一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条规定,土地增值税的清算单位，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

    二、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第十七条规定,清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

    因此,根据上述文件规定，房地产开发企业土地增值税清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。具体事宜您可联系主管税务机关确认。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

4、大连市税务局2020-09-09

大连市税务局12366呼叫中心答复：

国家税务总局大连市税务局12366纳税服务中心答复：

    尊敬的纳税人您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

    首先，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）

为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

根据《大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》（大连市地方税务局公告2014年第1号） 一、土地增值税的清算单位土地增值税应以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。

再次，一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。”二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”三、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“一、关于土地增值税清算时收入确认的问题　土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”  四、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第一款规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月1日起执行。”

最后，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。根据《大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》（大连市地方税务局公告2014年第1号），共同成本费用分摊方法 （一）属于多个房地产项目共同的土地成本，应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。（二）属于多个房地产项目共同的其他成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目总可售建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。（三）属于同一项目的共同成本费用，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算扣除金额。

请贵单位按以上规定，按开发项目，确认收入和分摊成本，进行土地增值税的清算。

5、吉林省税务局2020-09-08

吉林省税务局12366呼叫中心答复：

尊敬的纳税人您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”

上述回复仅供参考。具体以法律法规及相关规定为准。感谢提问。

6、税务总局内蒙古自治区税务局2020-09-08

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号 ）规定：“　一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”

 感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系内蒙古税务12366或主管税务机关。

7、税务总局江西省税务局2020-09-08

国家税务总局江西省12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人您好！您的提问已收悉，现答复如下：

根据《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》（国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号） 二、土地增值税清算的分类核算要求

对房地产开发项目，应区分普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产等三种产品类型分别核算其转让收入、扣除项目、增值额、增值率和土地增值税的应纳税额。

三、土地增值税清算的归集分摊原则

（一）多个清算单位之间，扣除项目金额能按不同清算单位直接归集的，先直接归集；不能直接归集的部分，再按各清算单位的建筑面积分摊。

（二）同一清算单位内部，扣除项目金额能按不同受益对象直接归集的，先直接归集；不能直接归集的部分，再按受益对象的建筑面积分摊。

（三）对同一清算单位内部存在不同类型房地产或已售、未售区分的情形，扣除项目金额能按不同受益对象直接归集的，先直接归集；不能直接归集的部分，第一步在已售与未售之间按建筑面积分摊，第二步在普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产之间按建筑面积分摊。

文章来源：每日税语