移交的配建物业能否作土地价款抵减增值税销售收入？

问：我司通过竞配建方式取得广州某区一块商业用地，配建面积达1500㎡，协议约定属于无偿移交，请问我司移交的配建物业能否作土地价款抵减增值税销售收入？

答：根据（营改增财税2016年36号文）规定，房地产开发企业销售房地产项目允许以取得的全部价款以及价外费用扣除向政府支付的土地价款作为销售额，其中土地价款指向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益。同时作为土地价款扣除时应取得合法有效凭证。

贵司无偿移交配建房，从性质上看属于向政府部门支付的土地价款之一，但由于无偿移交，仅涉及产权过户，一般无法取得省级或省级以上财政部门监制的财政票据，使移交的配建房存在不能作为土地价款抵减销售收入的税务风险。

目前实务执行口径，土地价款多指货币形式，具体还应以当地税局执行口径为准。

我司预计通过“拍卖+竞配建无偿移交公有租赁住房”的方式参与本市的拿地项目，约定是现场竞价达到土地最高限价后（最高限价为10亿元），转为竞配建无偿移交公有租赁住房面积。竞拍的配建公有租赁住房面积以1000㎡起拍，竞拍阶梯为500㎡，最终以配建无偿移交公有租赁住房面积最高者为竞得人。集团给予我司拿地预算为13亿元，针对这种情况，我司该如何预设竞拍配建物业的上限面积？

根据贵司的实际情况，拍地后竞拍物业上限总成本为3亿元（拿地预算与土地最高限价的差额），竞拍物业主要成本为建造成本以及税务成本，其中建造成本包含设计、施工、人员工资、装修等，可通过建安工程造价预估竞拍物业单方成本。

税务成本涉及契税、增值税、企业所得税、土地增值税。需要考量的因素及变量较多，主要是税务口径的确认，以及拿地后项目未来的开发规划。其中税务口径应确定无偿移交配建房视同销售如何定价等。项目开发情况需要考虑，是否规划自持及自持面积、开发方式、清算分期等。竞配建税务是个复杂且多元的“系统”，税负成本构成复杂，建议贵司拿地前应先了解当地“竞配建”流程，做好税务测算。结合配建房预估的单方成本，测算竞拍物业上限面积。

文章来源：正坤财税