房地产企业财税疑难问题解答！

问：房地产开发企业在发改委立项备案的某房地产项目，按照地方管理要求，每一幢楼都要办理施工许可证，这些施工许可证上注明的开工日期有营改增之前的，也有营改增之后的，当地税局要求按照施工许可证划分简易计税项目和一般计税项目，是否合理？

答：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

由此可见，房地产新老项目是以施工许可证对应的开发项目作为对象确定的，税务机关的做法正确。

问：请问土地增值税中可扣除的各项税费中是否包括地方教育附加？

答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]006号）第七条第（五）项规定，“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。”我国地方教育附加是从2010年起在全国范围内开征（财综[2010]98号），地方教育附加按照实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%计征，其性质与教育费附加类似，可以视同税金予以扣除。各地地税机关出台的《土地增值税清算管理规程》一般均有明确。

问：甲公司为自然人A设立的一人有限公司，主要从事空调生产销售，公司名下有一块房地产；乙公司为自然人B设立的一人有限公司，公司名下也有一块房地产，A与B是父子关系。现要将甲公司与乙公司名下的房地产进行调换（A希望保留甲公司的牌子，而要取得乙公司名下的房产）。请问如何操作税收成本最低？如果直接进行资产划转，企业所得税、土增、契税、个税如何处理？

答：按照特殊性税务处理的条件将甲公司、乙公司合并为甲乙公司，满12个月后再按照特殊性税务处理的条件将公司分立为甲乙1公司和甲乙2公司，再满12个月后父子之间转让股权转让，即父亲将持有甲乙2公司的股权平价转让给儿子，儿子将持有甲乙1公司的股权平价转让给父亲。

适用的文件有财税[2008]59号、国家税务总局公告2010年第4号、国家税务总局公告2015年第48号、国家税务总局公告2014年第67号、财税[2015]5号、财税[2015]37号。

按照上述方案置换房产可免除土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税。

问：2016年5月1日后取得并在会计准则上按“投资性房地产”、“无形资产（如BOT形式的公路资产）”核算的不动产所对应的进项税额，是分两年抵扣或是在取得时一次性抵扣？

答：理论上，投资性房地产、公路资产与工厂购买的厂房类似，属于长期保持有有形态的实物资产，可以为企业长期创造价值，这一点有别于以销售为目的开发产品，但税法并非将其列入分期抵扣的范围。

《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定，“增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。”因“投资性房地产”和“无形资产（如BOT形式的公路资产）”会计均不作为固定资产处理，故取得的进项税额可以一次性抵扣。

问：经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）是否征收增值税?其依据是什么？

答：根据财税【2016】36号文件附加3第一条第（三十七）项规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税（确切地说应当是不征而非免征）。根据该规定，被拆迁户取得的拆迁补偿收入免征增值税。

问：房地产开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改造，以房产补偿给被拆迁户的，如何确定补偿房屋的计算增值税的销售额？

是全部按以下方法：“财税（2016）36号：第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

成本利润率由国家税务总局确定”。

或是允许按以下方法：

对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的实际成本核定视同销售用于拆迁补偿的房屋的计税销售额，对补偿面积超出拆迁面积的部分，按财税（2016）36号文第四十四条的规定确定销售额？

答：房地产企业用自行开发的房产补偿给拆迁户的，应理解为开发公司以现金方式补偿给拆迁户，同时按照市场价格将安置房销售给拆迁户。

增值税处理与土地增值税处理方法一致。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函【2010】220号）规定，“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。”

文章来源：梁好财税工作室