房地产行业涉税典型案例

一、某房地产开发企业直接转让土地使用权，无可售建筑面积开发成本不予扣除

A公司是贵州省的一家房地产开发企业。2003年，A公司通过“生地”出让的方式取得案涉项目一期的工业用地土地使用权，并陆续实施了该成片土地的一级开发。2019年10月25日，A公司与其股东、新设公司B公司签订《公司分立协议》,因分立产生8-1、8-2、8-3三个地块转让。2022年10月开始，税务机关就A公司分立进行土地增值税清算，案涉地块尚未完成二级开发。税务机关认为，根据《贵州省土地增值税清算管理办法》(国家税务总局贵州省税务局公告2022年第12号发布)第五十四条的规定，贵州省对属于多个房地产开发项目的共同成本分摊适用可售建筑面积法，而案涉项目系在未取得《商品房预(销)售许可证》等证件的情况下直接转让土地使用权，无可售建筑面积，可分摊系数为零。且A公司未能提供案涉地块对象化扣除开发成本的资料，遂对A公司自报的房地产开发成本1.2亿元不予扣除。税务机关于2022年12月19日作出清算审核结论，审核认定A公司应补土地增值税2亿余元。

二、某房地产开发企业未取得金融机构证明，利息支出不予据实扣除

F公司成立于1998年，注册地位于厦门市，主要从事房地产开发与经营管理等。由于项目开发前期投入大，而开发高端房地产在取得贷款方面受到严格限制，F公司前期开发费用的资金来源包括信托公司借款和往来款垫付，利息支出数十亿元。

2019年9月30日，厦门市S税务局要求F公司就甲项目进行土地增值税清算。2019年12月31日，F公司对甲项目进行了土地增值税清算申报。

2023年1月17日，S税务局对F公司报送的甲项目完成土地增值税清算审核，向F公司作出《税务事项通知书》,对其利息支出扣除金额不予认可，认为应补缴土地增值税4.5亿元，并从2019年12月31日起按日加收应补土地增值税税款万分之五的滞纳金。

三、SOHO中国欠缴土地增值税19亿元

2022年8月，SOHO中国子公司北京望京搜候房地产有限公司收到当地税务机关的缴税通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税人民币17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

2023年8月18日，SOHO中国发布2023年度中期业绩公告，公告显示北京望京搜候房地产有限公司于2023年6月30日已支付土地增值税人民币3060万元，尚有人民币19.86亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。SOHO中国进一步表示，“根据税收征收管理法，当地税务机关可能采取其他强制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍卖或变卖相关物业，以及就滞纳土地增值税处以不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款”。

为了偿付土地增值税和相关滞纳金，集团已持续与当地税务机关开展沟通，就具体偿付计划达成一致，SOHO中国将继续处置若干商业物业，用以偿付部分土地增值税。在2023年6月30日之后至中期简明综合财务数据批准之日，SOHO中国将进一步偿付人民币700万元。

四、预提费用不允许扣除，土地增值税清算补缴超10亿元

北京市某税务局某税务所对一房地产开发企业报送的项目资料予以清算审核，因无法与该房地产开发企业取得联系，在其官方网站上予以公告送达。《土地增值税清算审核意见书》写明，该房地产开发企业的“大厦项目拆迁成本”中，有“未实际发生的计提费用6.2亿元”,该费用不允许计入扣除项目金额。

经税务机关确认，该项目清算应缴税款逾10亿元。但房地产开发企业前期预缴的土地增值税仅7800万元，还需补缴10.06亿元。

房地产开发企业在项目建设过程中，依据会计准则预提费用，但可能引起税务上的风险。过去，实务多聚焦于企业的企业所得税扣除问题，但目前来看，在土地增值税清算方面，也存在相应的风险：

(1)预提费用未及时实现，清算时不得列入扣除项目。

(2)预提费用在清算时实现，但是没有取得合规的发票等凭证，不能列入扣除项目。

(3)预提费用的发生跨度长，导致企业未能妥善保管相关合同等资料，清算时无法证明支出的真实性。

(4)取得的发票、凭证不合规，与合同、货物、支付款项等材料未能—一对应。

五、房地产开发企业走逃失联拒不清算，税务局核定征收土地增值税

2022年6月，南通市税务局组建专门审核团队开始对W公司的“JS家园”项目实施土地增值税清算审核。因W公司被列入了“非正常户”管理，且W公司及“JS家园”项目的财务资料已经缺失，收入、成本等相关发票根本无法获取，经通知办理土地增值税清算申报手续，逾期仍未履行清算申报义务，审核团队依法对W公司启动核定征收程序。

审核团队通过查阅营业税发票档案、调取营改增后的增值税发票数据、查询W公司

预缴土地增值税情况和其他相关税费的缴纳情况、对比分析房地产交易中心、测绘公司传递的网签及测绘资料数据等，最终确定了“JS家园”项目开发的收入规模、土地成本和建筑成本的分摊方法，以及“JS家园”项目的土地增值税核定征收率，并据此计算W公司应补缴的税款。经集体审议会议通过，2022年12月审核团队出具了《审核结论书》,并通过南通市税务局网站进行了公告送达。

六、集中大额采购溢价被认定关联交易，土地增值税成本调减2000余万元

房地产开发企业X集团下属厦门A公司主要经营房地产开发。其开发的甲项目高层精装修工程中，材料采购均来源于上海B公司。经查，A公司近3年共取得B公司开具的

发票189份，价税合计1.43亿元，商品主要为装修室内墙地砖、装修橱柜、装修实木复合地板、收纳系统、卫生洁具及龙头等多种类型装修材料，单位为“批”,无明细清单。税务人员在分析本地区精装修成本构成后，邀请装修、建材等方面的专业人士现场看房、评估，获得了该楼盘精装修相对合理的市场价格。税务人员发现，B公司提供给A公司的装修材料单价，较其从C公司采购的单价普遍加价60%以上。而A公司以集团拒绝提供为由，表示无法提供B公司装修材料进价信息。经过充分研讨，税务人员确认了B公司与A公司为关联公司。根据《税收征收管理法》和《企业所得税法》的规定，X集团、A公司和B公司之间的集中采购业务，不符合关联交易的独立交易原则，须进行纳税调整。A公司最终调减该项目的土地增值税扣除项目装修材料成本合计2866万元，并相应调增企业所得税应纳税所得额。

文章来源：涉税律师王小王