土增清算5大重难点问题解析及对策研究

一、确定土地增值税收入的基本原则有哪些？

根据《土地增值税暂行条例》第五条规定：“纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。”《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”

根据上述政策规定，土地增值税收入确定的基本原则就是纳税人转让房地产获取的全部价款及有关的经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

二、清算收入确认的具体原则是什么？

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条的规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或者未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

三、企业的哪些行为要视同销售缴纳土地增值税？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）项及《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号文件发布）第十九条第（一）项的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或者投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按以下方法和顺序确认：

四、企业发生以下的行为，我们要如何处理呢？

（一）企业将房地产转为企业自用或者用于出租，产权未发生转移的如何处理？

根据相关规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

案例：湖北咸宁某房地产开发企业，系增值税一般纳税人，企业开发的项目系营改增前的老项目，选择简易计税方法计算确认应税收入。由于公司办公用房的需求，将公司开发的一期写字楼项目1单元7楼整层，市场销售金额650万元，作为该公司的办公用房，计税成本为580万元。这时，会计上就不能按市场价值650万元做收入处理，只能按账面成本580万元结转固定资产。但是与其相对应的成本费用也不能在计算土地增值税时扣除。

（二）企业用建造的本项目房地产安置回迁户的如何处理？

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关的问题的通知》（国税函[2010]220号）第六条第（一）项规定：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

案例：湖北咸宁某房地产开发企业，系增值税一般纳税人，企业开发的项目系营改增前的老项目，选择简易计税方法计算确认应税收入。土地使用权是通过城中村改造取得，拆迁面积按照一定的单价支付拆迁补偿费或者按照拆迁面积的1.2倍，取得本项目开发的住宅用房。本项目分2期开发，一期的项目开发，共166套用于安置拆迁户。根据本企业的情况，在清算过程中，拆迁安置房选择按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格，确认销售收入，同时将此确认为拆迁补偿费。

（三）向购买方附赠的同一房地产开发项目车库（位）等如何处理？

这一销售行为，常见于企业的促销活动中。《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函）[2008]875号）第三条规定：“企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的”，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项销售收入。

案例：湖北某旅游开发有限公司，系增值税一般纳税人，企业开发的项目，系营改增前的项目，选择简易计税方法确认收入。企业为了让房子尽快卖出去，盘活资金流，决定执行车位与房子打包一起出售，打包价相当于总价的9.5折，还卖的非常火爆。在土增的清算过程中，结合业务的真实情况，按照车位和房子的公允价值占比分摊确认收入，同时扣除相对应的成本。

五、在实际工作中，土地增值税应税收入如何计算呢？

主要分营改增前的项目适用于简易计税方法的纳税人，营改增后适用增值税一般计税方法的纳税人。其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

方法1：纳税人选用增值税简易计税方法

案例：崇阳某房地产开发企业，系增值税一般纳税人，开发的项目属于营业增前的项目，选用增值税简易计税方法，企业取得含税销售收入36750万元，则该项目的清算收入=36750/(1+5%）=35000万元。

如果该企业取得收入36750万元，其中营业税收入10500万元，增值税含税收入26250万元，此时该企业的项目跨越“营改增”节点,收入需分两部分，营业税收入+营改增后取得的不含税增值税收入。

清算收入=10500+26250/(1+5%）=35500万元，

方法2：纳税人选用增值税一般计税方法

即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。

案例：湖北某商业投资公司，为增值税一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。企业预售100套商品房，取得含税销售收入6540万，假设对应允许扣除的土地价款为1400万。则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为6540/(1+9%)=6000万。甲企业按照财税〔2016〕36号文规定,到期申报应交增值税为(6540-1400)/(1+9%)×9%=424.40万元, 该企业土地增值税清算收入为6540-424.40=(6540+1400×9%) /(1+9%)=6115.60万。此时清算收入不等于会计账面确认的不含税收入。

建议：本文分享的土地增值税清算中涉及的部分鉴证事项，房地产企业土地增值税清算属于系统工程，清算规则复杂，在实际操作中难度颇高。

企业应及时掌握新政策，在遵从税法的前提下开展预测，对项目中涉及的争议点，需提前规划、做好开发全过程管理控制。通过合法的税收安排降低企业税负，提高企业的预期收益。