土地增值税清算审核40个警示点

实务中，大家都深刻认识“土地增值税”这个极具不确定性的“土政策”是房地产企业最复杂、最具争议的税种。土地增值税清算也一直以来困扰着财税人员。营改增后，土地增值税政策在国家层面未进行实质性的修订和统一，只有在少数文件中伴随着增值税政策明确了一些口径，如土地增值税计税依据不含增值税（财税【2016】43号、国家税务总局公告2016年第70号）；一般计税方式下土地价款（含拆迁补偿费等）抵减销项税额（国家税务总局公告2016年第18号、财税【2016】140号）；因土地增值税清算涉及企业所得税退税（国家税务总局公告2016年第81号）等政策。

土地增值税老政策居多，且各地执行差异较大。

如一，红线外支出扣除的问题。不得扣除：山西省地方税务局公告2014年第3号、苏地税规【2012】1号、鲁财税【2023】1号；有条件扣除：鄂地税发【2013】44号、穗地税函【2014】175号、琼地税函【2015】917号、渝财税【2015】93号、广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号、国家税务总局海南省税务局公告2023年第2号、国家税务总局宁波市税务局公告2023年第3号。

如二，地下空间土地成本扣除的问题。按受益原则扣除的但未明确受益范围；按土地出让金支付是否包含地下空间确定；按容积率计算确定。同时，地下空间产权及成本分摊也是困扰财税人员的一大难题。

如三，普通住宅标准认定有差异。国家层面明确了普通标准住宅判断结构（住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下），由省、自治区、直辖市人民政府制定本地区普通住宅标准（国办发【2005】26号）。同时，也有一些省份授权地市政府制定标准的规定，以山西省发布的晋政办发〔2005〕42号规定：各市可根据实际情况制定本市享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。未制定具体标准的城市均按以上规定的三项条件执行，不再上浮。

土地增值税按项目、按业态会计核算及预缴是合规要求。但是，实务中未分别核算、未分别预缴非常普遍。房地产公司将预缴义务（财税【2006】21号）和风险防范置于次要，忽视了后期清算不能享受优惠政策的风险。由于历史、习惯、能力、内控等各种因素的影响，在土地增值税清算审核中暴露出房地产企业在财税处理上的诸多不规范现象。

现将吾友在土地增值税清算审核实务中发现的40个警示点列示如下，供参考。

1.清算单位方面

①参考：土地增值税中，各地关于清算单位的规定

2.留存资料及信息比对方面

①建安合同不齐全，所有建筑安装业务均应当备齐合同备查。

②建安合同记载业务事项模糊，未附具体施工范围，且合同事项与发票开具内容匹配度差。尤其是后期取得发票金额超合同金额较多时，解释理由不充分。

③缺少实测报告相关资料。

④售房合同缺失，对比销售收入较困难。

⑤竣工决算报告和结算报告不完整。

⑥成本费用支出挂往来现象严重，且后续支付凭证缺失，以支付现金为由说服力不足。

⑦部分竣备报告与申报信息差异较大，修改痕迹明显。

⑧缺少工程概预算资料。

⑨相关证件项目备案名称混乱，尤其是与金税系统备案差异明显。

⑩项目分期资料未单独列示，影响确认清算单位。

3.收入方面

①同一项目、同一业态部分房产销售收入差异超过30%（《民法典》539条），无正当理由。

②回迁房、经适房、保障房售价偏低，无权威证据佐证。

③以房抵债等非货币交易未计收入。

④实地调查销售情况和销售台账有差异。

⑤一般计税方式下，土地出让金销项税额抵减未计入土地增值税收入。

⑥实测面积与开具发票记载面积存在差异，未作调整。

4.扣除项目方面

①土地出让金未按照受益对象原则进行分摊，理论上任何建筑都离不开土地的承载，都属于土地的受益对象。如有的地区明确：一是国有土地使用权出让合同注明地下部分不缴纳土地出让金的，土地出让金可直接归集到地上部分，地下部分不参与分摊；二是国有土地使用权出让合同或补充协议注明土地出让金包括地下空间有偿使用费的，土地出让金应在地上和地下部分共同分摊；三是国有土地使用权出让合同或补充协议未注明地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金，但企业能够提供自然资源部门出具的其他证明材料证明地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金可直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）。总之，一句话，明确指定土地出让金受益对象的，按指定分摊；未明确指定的，地上地下都分摊，这也是187号文件之意。

②老项目大额支付现金较多，且时间久远，采信力不足。老项目手工填写的建安发票验证难度较大。

③项目绿化费用发生超正常水平较多，证据链不完整。

④土地"招拍挂"为净地，但是又发生大量拆迁补偿费。

⑤大额拆迁补偿费支付给个人且以现金支付，证据存疑。

⑥土地成本未采用两次分摊，即先按占地面积分，再按建筑面积分。

⑦与转让房地产无关的税金计入扣除项目金额。

⑧样板房、售楼部装修费不应计入扣除项目。

⑨购买的燃气灶计入燃气工程是否合理。

⑩无备注的建安发票以及不合规发票未作调整。

?房地产企业将未验收认定的地下人防设施列入公共配套设施。验收认定的人防设施用于经营或留作自用，按照规定不得按公配进行扣除。

?项目竣备后又取得大额建安发票且与建造期间合同无关联。

?代收费用和价外费用认定有误。

?母公司拿地子公司开发，土地出让金扣除证据不足。

?红线外支出扣除无政策支撑。

?扣除项目发生额未按照明细逐笔进行填报，系统数据无法比对。

?对成本资料不全的项目实行核定征收未考虑施工方未按规定履行纳税义务。

?未取得发票支付工程质保金。

?业务招待费计入房地产开发间接费。

?房地产企业重复扣除施工方计入合同成本的水电费。

5.税金方面

①土地增值税未按项目，未按业态分别预缴，且预缴不足。

②契税未按规定缴纳。财政部 税务总局公告2021年第23号规定：土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

6.优惠政策方面

①未按照项目核算和预缴税款享受了普通住宅的优惠政策。

文章来源：税见