签订了土地出让合同就一定要缴纳契税吗？

实务当中，经常会出现企业与国土资源局签订了土地出让合同，缴纳了土地出让金，甚至办理了土地证，但是最终由于各种原因，比如拆迁安置问题、土地征用问题、土地指标问题而导致政府违约，没有将土地交付企业，最终只能注销土地证，退还土地出让金。那么如果出现了这种情况，企业是否需要缴纳契税？

对于这个问题，税务局的意见是一定要缴纳，但是企业觉得很冤屈，地并没有拿到，就不应该缴纳契税，两者之间发生了分歧和争议。那么到底应该不应该缴纳呢？下面我们来通过分析《中华人民共和国契税暂行条例》和《中华人民共和国契税法》来探讨一下。

一、契税的纳税人

《中华人民共和国契税法》和《中华人民共和国契税暂行条例》规定在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。

《中华人民共和国契税法》和《中华人民共和国契税暂行条例》规定“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。”

从以上两条规定可以得出，只要签订了土地出让合同，意味着成为了承受土地权属的纳税人，那么纳税义务就发生了，就必须要缴纳契税，而且契税的纳税义务发生时间为签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

《中华人民共和国契税法》和《中华人民共和国契税暂行条例》规定“纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。?纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。”

从以上规定可以看出，缴纳契税是办理土地证的先决条件，也是办理土地证的必经之路，因此要想拿到土地证就必须要先缴纳契税。

那么问题来了，企业缴纳了契税，因为政府违约没有交付土地，最终土地证注销，退还了土地出让金，契税是否要退还呢？

《中华人民共和国契税法》和《中华人民共和国契税暂行条例》对此做了规定“在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。”

因此，如果出现了政府违约，无法交付土地，企业还是应该先履行纳税义务，然后在合同撤销时可以凭借土地证注销证明、政府无法交付土地的文件等相关的资料，到税务机关去办理退税。

2021年6月4日，财政部下发财综〔2021〕19号《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》

通知影响最深远的一点，是土地出让金从由地方国土资源部门征收改为税务部门征收。也就意味着契税的缴纳时间最迟会与缴纳土地出让金同步，税务机关会在收取土地出让金的同时征收契税。