四个土增税问题的正确税务处理

由上，需要提醒地产财务总监要高度关注取得的“政府奖励”是否和土地相关联，如与土地相关，必须从土地出让金中扣除；如果就是单纯的招商引资奖励，需要注意和政府协商，避免招商引资文件中可能出现的政府奖励与取得土地相挂钩的用语，这样就不需从土地出让金中扣除政府奖励，从而降低土地增值税。

额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。”根据上述规定，向非金融机构借款的，房地产开发费用应当按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”两项金额之和的一定比例计算扣除。因此，甲房地产公司从非金融机构借款而支付的利息45000000元，税局不允许直接计入开发费用予以扣除，而是按照甲房地产公司取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％作为房地产开发费用，符合税法规定。

由上，需要提醒地产财务总监注意，计算土增税时要想据实扣除利息费用，需要同时满足三个条件：一是借款要来源于金融机构；二是能够按转让房地产项目计算分摊；三是最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

（二）税务处理

根据《中华人民共和国公司法》第二十七条的规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。”据此，甲房地产公司以不动产对外投资，应当评估作价。

根据《税收征收管理法》第三十六条：“企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。”和《税收征收管理法实施细则》第五十四条：“纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的，税务机关可以调整其应纳税额：……（四）转让财产、提供财产使用权等业务往来，未按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用”的规定，税局针对甲房地产公司将不动产投资给自己的关联企业，依法进行合理调整是合法、适当的。

由上，需要提醒财务总监的是，在使用自己开发的产品进行关联投资时要按照税法的规定确定价格，价格不合理将面临被税局调整的风险。

由上，需要提醒财务总监的是，在土增税清算时，要保证收入的完整性，不能因为未实际收到款项，就不作为清算收入。否则，将面临税务风险。

文章来源：谢德明博士财税服务财税团队