为进一步规范我市土地增值税预征和核定征收工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局的有关规定，结合我市实际,现将有关问题公告如下：

　　一、关于房地产开发项目土地增值税的预征

　　(一)纳税人开发建设并销售房地产，土地增值税预征率如下：

　　1.对于普通住宅，每平方米销售价格在20000元(含增值税)以下的，预征率为2%；每平方米销售价格在20000元(含增值税)以上的，预征率为2.5%。

　　2.对于非普通住宅，每平方米销售价格在20000元(含增值税)以下的，预征率为2.5%；每平方米销售价格在20000元(含增值税)以上的，预征率为3.5%。

　　3.对于其他类型房地产，除单独销售车库、车位、阁楼、储藏室等附属设施预征率为2%外，其余房地产预征率为3.5%。

　　房地产类型的划分标准，按照房地产管理部门认定的标准执行。

　　(二)关于匡算土地增值税预征率

　　纳税人开发建设的房地产项目，平均销售价格明显高于本区域同类商品房销售价格，主管税务机关可在该项目取得商品房预(销)售许可后，通知纳税人提交土地成本、建安成本和销售价格等相关资料，分房地产类型匡算土地增值税税负率。匡算的土地增值税税负率明显超过本条第(一)项规定的预征率的，税务机关可参照匡算的税负率确定预征率，并制作《税务事项通知书》告知纳税人。

　　纳税人取得前款所称的《税务事项通知书》后，被匡算项目不再执行本条第(一)项规定的预征率，并于取得《税务事项通知书》后的次月起，按照《税务事项通知书》确定的预征率预缴土地增值税。

　　二、关于土地增值税的核定征收

　　(一)房地产开发项目和存量房的土地增值税核定征收按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条、《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号文件印发)第三十四条的规定执行。

　　(二)核定征收土地增值税的，纳税人应当按照取得的转让房地产收入(不含增值税)和核定征收率计算缴纳土地增值税。计算公式如下：

　　应缴税款=转让房地产收入(不含增值税)×核定征收率

　　(三)房地产开发项目和存量房应按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型分别确定核定征收率。整体转让的未竣工决算房地产开发项目，应按照其他类型房地产核定。

　　(四)在确定适用的核定征收率前，应进行相应的测算。转让房地产收入和扣除项目金额的测算可参照以下方法：

　　1.转让房地产收入，参照纳税人申报信息或房地产管理部门的房地产交易信息等确定。

　　2.取得土地使用权所支付的金额，参照土地涉税信息或房地产管理部门土地档案信息等确定。

　　3.房地产开发成本，参照纳税人申报信息，按照相关规定确定。

　　4.房地产开发费用，参照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和的10%确定。

　　5.与转让房地产有关的税金，根据纳税人申报信息或查询纳税信息等确定。

　　6.存量房的扣除项目金额，参照房地产管理部门或税收征管系统相关信息等测算确定。

　　7.国家规定的其他扣除项目,应按照规定测算计算扣除。

　　(五)采取上述方法测算的核定征收率低于《土地增值税分区域分类型核定征收率明细表》(见附件)规定下限时，按照《土地增值税分区域分类型核定征收率明细表》规定核定征收率下限计算征收土地增值税。

　　三、本公告中所称“以下”均含本数。

　　四、本公告自2019年1月1日起施行。《青岛市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》(青岛市地方税务局公告2014年第1号)同时废止。

　　特此公告。

国家税务总局青岛市税务局

2018年12月27日

土地增值税分区域分类型核定征收率明细表

类别

坐落地

房地产类型

核定征收率

一类区

市南区、市北区、李沧区、崂山区

普通住宅

不低于6%

非普通住宅

不低于7%

其他类型房地产

二类区

黄岛区、城阳区、即墨区

普通住宅

不低于5%

非普通住宅

不低于6%

其他类型房地产

三类区

胶州市、平度市、莱西市

普通住宅

不低于5%

非普通住宅

其他类型房地产